Договор найма жилого помещения - базовый документ, которым в процедуре банкротства должник доказывает суду и финансовому управляющему, что у него есть реальные расходы на съём жилья и что эти расходы нужно учесть при формировании конкурсной массы. Без письменного договора расходы на аренду для суда «не существуют».
Договор нужен как приложение к ходатайству об исключении из конкурсной массы денежных средств на аренду жилья: по п. 3 ст. 213.25 ФЗ-127 суд выделяет средства на съём сверх прожиточного минимума только при подтверждённых расходах. Договор найма между физлицами регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и по закону составляется в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
Что обязательно в договоре
- Стороны - паспортные данные наймодателя и нанимателя.
- Предмет - точный адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты правоустанавливающего документа наймодателя (выписка ЕГРН).
- Срок - не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок не указан - договор считается заключённым на 5 лет.
- Плата - конкретная сумма и порядок расчётов; ставку нельзя менять в одностороннем порядке (ст. 682 ГК РФ).
- Коммунальные услуги - кто платит и по каким счетам.
- Постоянно проживающие - кто ещё вселяется в помещение.
- Подписи и дата.
Как оформить
Проверьте, что наймодатель - собственник
Попросите свежую выписку ЕГРН. Договор с «не собственником» суд не примет как подтверждение расходов.Составьте в двух экземплярах письменно
По ст. 674 ГК РФ - только письменная форма. Государственная регистрация нужна лишь для договоров на срок 1 год и более и только в части обременения (ч. 2 ст. 674 ГК РФ), но для доказывания расходов в банкротстве достаточно письменного договора между гражданами.Зафиксируйте передачу денег
Каждый месяц - расписка или банковский перевод на счёт наймодателя с назначением платежа «оплата по договору найма от [дата]». Наличные без расписки суд как оплату не признает.Соберите комплект для суда
Договор + расписки/выписки о переводах + выписка ЕГРН, что у вас нет собственного жилья, - базовый набор к ходатайству об исключении денег на аренду.
Не подписывайте договор задним числом «под процедуру» - при оспаривании его легко разоблачить (нет банковских следов оплаты за прошлые периоды). Не завышайте плату сверх рыночной в регионе - суд урежет исключение из массы или откажет вовсе. Не путайте наём (жильё) и аренду (нежилое); для граждан это разные режимы, а норм ГК - тоже.
Разбор: какой договор найма подтвердил расходы
Пример условный; имя и цифры даны для наглядности. Размер средств, исключаемых на съём жилья, определяет суд, и рыночность ставки он проверяет самостоятельно.
Исходные данные. Роман, 34 года, повар в Барнауле. Своего жилья нет, третий год снимает однокомнатную квартиру у знакомой семьи за 16 000 рублей в месяц плюс коммунальные по счётчикам. Договорённость была устной, деньги передавались наличными при встрече. Долг 610 000 рублей по двум кредитам и карте, идёт процедура реализации имущества.
Почему прежняя схема не годилась для суда. Устная договорённость и наличные без расписок доказательствами не являются: подтвердить нечем ни факт найма, ни размер платы, ни то, что деньги вообще передавались. Для ходатайства об исключении денег на аренду такой набор равнозначен отсутствию расходов.
Что появилось в письменном договоре. Паспортные данные обеих сторон, точный адрес с площадью и кадастровым номером, реквизиты выписки ЕГРН наймодателя, размер платы цифрами и прописью, срок расчётов до пятого числа, порядок оплаты коммунальных услуг по показаниям счётчиков и перечень постоянно проживающих. Срок договора - одиннадцать месяцев: при сроке от года обременение подлежит государственной регистрации, и стороны сознательно этого избежали. Причина честная, называть её суду не стыдно.
Как перевели оплату в доказуемую форму. С наличных перешли на перевод на счёт наймодателя с назначением платежа «оплата по договору найма от такого-то числа за такой-то месяц». Первый перевод прошёл в месяц подписания договора. За прошлые два года подтверждений не осталось, и Роман не стал их изобретать: расходы он заявил с даты договора, приложив то, что действительно есть. Попытка закрыть прошлое расписками, написанными сегодня, ставит под сомнение и договор, и всё остальное приложение.
Где он чуть не ошибся. Первая редакция содержала плату 22 000 рублей - с запасом «на коммуналку и мелкий ремонт». Средняя ставка по району была ниже, разрыв бросался в глаза, а подтверждать переводами предстояло именно ту сумму, которая написана. Оставили фактические 16 000, коммунальные вынесли отдельным пунктом по счётчикам, с квитанциями в приложении.
Что ушло в суд комплектом. Договор найма, три выписки по счёту с переводами, выписка из ЕГРН об отсутствии у Романа жилья в собственности, квитанции по коммунальным услугам. Этот набор и есть ответ на вопрос суда «чем подтверждаются расходы».
Итог. Договор стал приложением к ходатайству об исключении из конкурсной массы средств на аренду. Практический вывод: договор доказывает обязанность платить, а переводы - что платежи идут. Одно без другого суд считает половиной доказательства.
Типовые ошибки при заполнении
Ошибка 1: не проверяют права наймодателя. Что пишут: договор с человеком, который просто живёт в квартире или сдаёт её по устной договорённости с собственником. Чем кончается: у суда нет подтверждения, что деньги получал тот, кто вправе их получать, и расходы не признаются. Как надо: запросить свежую выписку ЕГРН и вписать её реквизиты в предмет договора.
Ошибка 2: платят наличными и надеются на слова. Что пишут: договор есть, а раздел о расчётах ограничен фразой «оплата производится ежемесячно». Чем кончается: подтверждения передачи денег нет, и договор превращается в намерение. Как надо: перевод на счёт с назначением платежа либо расписка на каждый месяц с датой, суммой и ссылкой на договор.
Ошибка 3: ставят плату «с запасом». Что пишут: сумму выше фактической, чтобы больше исключили из массы. Чем кончается: управляющий сверяет со средними ставками по району, завышение бросается в глаза, и под сомнение попадает весь документ. Как надо: писать реальную сумму, а коммунальные услуги выносить отдельным пунктом с квитанциями.
Ошибка 4: оставляют срок без внимания. Что пишут: срок не указывают вовсе либо ставят семь-десять лет «чтобы надолго». Чем кончается: договор без срока по закону считается заключённым на пять лет, а срок сверх пяти лет к этому же пределу и приводится. Как надо: указать конкретный срок в пределах пяти лет и понимать, что при сроке от года обременение подлежит государственной регистрации.
Ошибка 5: называют документ договором аренды. Что пишут: «договор аренды квартиры» между двумя гражданами. Чем кончается: путаница в применимых нормах и лишние вопросы к документу, который должен читаться однозначно. Как надо: между гражданами по поводу жилья заключается договор найма жилого помещения по главе 35 ГК РФ, и назвать его следует именно так.
Частые вопросы
Правовая основа
- Гражданский кодекс РФ, ст. 671 - договор найма жилого помещения.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 674 - форма договора (письменная); обременение по договору сроком год и более подлежит государственной регистрации.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 682 - плата за жилое помещение; односторонний пересмотр не допускается.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 683 - срок договора найма (не более 5 лет; если не определён - 5 лет).
- Гражданский кодекс РФ, ст. 687 - расторжение договора найма.
- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ, п. 3 ст. 213.25 - исключение из конкурсной массы средств сверх прожиточного минимума по мотивированному ходатайству.