Договор найма жилого помещения — базовый документ, которым в процедуре банкротства должник доказывает суду и финансовому управляющему, что у него есть реальные расходы на съём жилья и что эти расходы нужно учесть при формировании конкурсной массы. Без письменного договора расходы на аренду для суда «не существуют».
Договор нужен как приложение к ходатайству об исключении из конкурсной массы денежных средств на аренду жилья: по п. 3 ст. 213.25 ФЗ-127 суд выделяет средства на съём сверх прожиточного минимума только при подтверждённых расходах. Договор найма между физлицами регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и по закону составляется в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
Что обязательно в договоре
- Стороны — паспортные данные наймодателя и нанимателя.
- Предмет — точный адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты правоустанавливающего документа наймодателя (выписка ЕГРН).
- Срок — не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок не указан — договор считается заключённым на 5 лет.
- Плата — конкретная сумма и порядок расчётов; ставку нельзя менять в одностороннем порядке (ст. 682 ГК РФ).
- Коммунальные услуги — кто платит и по каким счетам.
- Постоянно проживающие — кто ещё вселяется в помещение.
- Подписи и дата.
Как оформить
Проверьте, что наймодатель — собственник
Попросите свежую выписку ЕГРН. Договор с «не собственником» суд не примет как подтверждение расходов.Составьте в двух экземплярах письменно
По ст. 674 ГК РФ — только письменная форма. Государственная регистрация нужна лишь для договоров на срок 1 год и более и только в части обременения (ч. 2 ст. 674 ГК РФ), но для доказывания расходов в банкротстве достаточно письменного договора между гражданами.Зафиксируйте передачу денег
Каждый месяц — расписка или банковский перевод на счёт наймодателя с назначением платежа «оплата по договору найма от [дата]». Наличные без расписки суд как оплату не признает.Соберите комплект для суда
Договор + расписки/выписки о переводах + выписка ЕГРН, что у вас нет собственного жилья, — базовый набор к ходатайству об исключении денег на аренду.
Не подписывайте договор задним числом «под процедуру» — при оспаривании его легко разоблачить (нет банковских следов оплаты за прошлые периоды). Не завышайте плату сверх рыночной в регионе — суд урежет исключение из массы или откажет вовсе. Не путайте наём (жильё) и аренду (нежилое); для граждан это разные режимы, а норм ГК — тоже.
Частые вопросы
Правовая основа
- Гражданский кодекс РФ, ст. 671 — договор найма жилого помещения.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 674 — форма договора (письменная); обременение по договору сроком год и более подлежит государственной регистрации.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 682 — плата за жилое помещение; односторонний пересмотр не допускается.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 683 — срок договора найма (не более 5 лет; если не определён — 5 лет).
- Гражданский кодекс РФ, ст. 687 — расторжение договора найма.
- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ, п. 3 ст. 213.25 — исключение из конкурсной массы средств сверх прожиточного минимума по мотивированному ходатайству.