Ипотечные каникулы: кому положены, как оформить и что будет с графиком

«Мы обязательно дадим ипотечные каникулы, вы же по закону имеете право», - слышит человек, у которого зарплата задержана третий месяц, а платёж по ипотеке 42 000 в месяц уже съел все накопления. Он оформляет требование, приносит справки, ждёт неделю, две. Через две недели приходит отказ: «Ваша ситуация не подтверждена документально». Через месяц звонит служба взыскания. Так выглядит примерно две трети историй с ипотечными каникулами: право по закону есть, а до реального одобрения доходит только один заёмщик из трёх.

Ниже - без банковского маркетинга и без страшилок. Что такое ипотечные каникулы по букве ст. 6.1-1 353-ФЗ, кому по закону они положены в 2026 году, как посчитать своё право по формулам «30 / 50» и «20 / 40», какие документы примет банк, что происходит с процентами и графиком после каникул и куда жаловаться, если банк отказал.

Если ваша ситуация похожа, но вы пока не уверены, что подходите под 5 оснований, - разберитесь до подачи требования, а не после отказа. Собрать персональный план в ассистенте блога - без регистрации и оплаты.

Про какую именно норму эта статья

Коротко: Ипотечные каникулы - это ст. 6.1-1 353-ФЗ, действует с 31 июля 2019 года. Не пандемийные каникулы, не общие каникулы по ст. 6.1-2, не каникулы для участников СВО - у каждого механизма свой закон, свои условия и свои сроки. У ипотечных каникул рамка узкая: только ипотечный кредит, только единственное жильё, лимит 15 млн ₽, закрытый список из 5 оснований трудной жизненной ситуации.

Первое, что стоит проверить, - в каком именно смысле вы ищете «каникулы». В теме долгов этим словом называют четыре разных механизма, и они друг друга не заменяют:

• Ипотечные каникулы - ст. 6.1-1 ФЗ-353 (введена ФЗ-76 от 01.05.2019). Только по ипотеке, только под единственное жильё, 5 оснований. О них эта статья.
• Общие («универсальные») каникулы - ст. 6.1-2 ФЗ-353 (введена ФЗ-348 от 24.07.2023, действуют постоянно с 01.01.2024). Любой потребкредит, автокредит, карта или ипотека при снижении дохода на 30 %. Разбор - в статье «Кредитные каникулы: кому положены, как оформить и что будет с долгом потом».
• Пандемийные каникулы - ФЗ-106 от 03.04.2020. Разовая мера 2020 года, для новых заёмщиков исчерпана. Если в интернете попалась статья со ссылкой только на 106-ФЗ - это старый материал.
• Каникулы для участников СВО - ФЗ-377 от 07.10.2022 (продлён ФЗ-477 от 15.12.2025). Мобилизованные, контрактники, добровольцы и члены их семей. Крайний срок подачи заявления сейчас - 31.12.2026.

Актуальные нормы для ипотеки в мирной ситуации - две: ст. 6.1-1 (та, о которой эта статья) и как альтернатива - ст. 6.1-2. Ниже разбираем именно ст. 6.1-1: она даёт больший процент одобрений (по данным ЦБ - около 34 % против 11 % по общим каникулам), но у неё жёсткие требования к жилью и основаниям.

От реструктуризации ипотечные каникулы отличаются одним ключевым моментом: каникулы - это ваше право по закону, реструктуризация - результат переговоров. По каникулам банк обязан дать паузу, если формально всё сходится; по реструктуризации - вправе отказать без объяснения причин. Отдельно, как договариваться с банком о реструктуризации, если вы не подходите под каникулы, - в статье «Реструктуризация кредита: как добиться от банка снижения платежа».

Кому банк обязан дать ипотечные каникулы

Коротко: Право на льготный период по ст. 6.1-1 353-ФЗ возникает при одновременном соблюдении четырёх условий: кредит именно ипотечный; сумма кредита не выше 15 млн ₽; заложенное жильё - единственное пригодное для постоянного проживания; заёмщик находится в одной из 5 трудных жизненных ситуаций из ч. 2 (плюс отдельным основанием - зона ЧС). Плюс отсекающие условия: по этому кредиту каникул ещё не было, банкротство не введено, исполнительный лист не подан, иной льготный период не действует.

Три из четырёх условий проверяются формально по документам: сумма ≤ 15 млн ₽ (по Постановлению Правительства № 1949 от 22.11.2023 - считается по договору, не по остатку долга); ипотечный кредит (потребкредит с последующей покупкой жилья не подходит); единственное жильё (нужна выписка из ЕГРН на все ваши объекты, обычно банк её запрашивает - около 350 ₽ через Госуслуги; сложные случаи вроде «квартира в ипотеке плюс доля в родительской» решает практика Пленума ВС РФ № 48 от 25.12.2018, где доля не всегда считается «жильём для постоянного проживания», но каждый банк проверяет границу сам).

Четвёртое условие - трудная жизненная ситуация - самое узкое, и именно на нём чаще всего разбиваются заявления. Разбираем его отдельным блоком ниже.

Отдельно - четыре обстоятельства, которые полностью отсекают право на льготный период по этому кредиту: (1) по этому договору вы уже брали ипотечные каникулы (норма даёт право один раз; при рефинансировании возникает новый договор, право появляется снова); (2) в отношении вас введена процедура банкротства (суд принял заявление и назначил финансового управляющего); (3) кредитор уже предъявил исполнительный документ к взысканию по этому кредиту; (4) по этому же кредиту сейчас действует иной льготный период - например, вы уже на общих каникулах по ст. 6.1-2.

Пять оснований «трудной жизненной ситуации» из ч. 2 ст. 6.1-1

Коротко: Право на ипотечные каникулы даёт закрытый список из 5 оснований в ч. 2 ст. 6.1-1: регистрация безработным, инвалидность I или II группы, нетрудоспособность подряд более 2 месяцев, снижение дохода на 30 % при платеже больше 50 %, увеличение иждивенцев со снижением дохода на 20 %. Плюс отдельное основание - проживание в зоне ЧС с утратой имущества.

Перечень оснований закрытый. Что-то похожее, но не подпадающее буквально под текст закона (например, «сильно вырос коммунальный платёж» или «заболел не сам, а супруг») - банк отклонит.

Основание 1. Регистрация в качестве безработного

Что подтверждает: справка из центра занятости о признании безработным.

Работает, только если вы прошли официальную регистрацию в центре занятости и получили статус безработного. Уволили с работы, но за пособием не встали - формально условие не выполнено. Первое, что делать при потере работы, если платите ипотеку, - в тот же день или на следующей неделе идти в центр занятости, а не только на новую работу.

Основание 2. Инвалидность I или II группы

Что подтверждает: справка МСЭ (медико-социальной экспертизы) о признании заёмщика инвалидом I или II группы.

Третья группа инвалидности не подпадает. Дата установления инвалидности значения не имеет - важно, что на момент подачи требования заключение действует.

Основание 3. Временная нетрудоспособность подряд более 2 месяцев

Что подтверждает: листок нетрудоспособности (или несколько подряд без разрыва), в сумме больше 2 месяцев подряд.

«Подряд» - именно без разрывов. Больничный на 45 дней, вышли на работу на неделю, снова больничный на 30 дней - формально не подходит. Иногда врачи оформляют продление одним листом нетрудоспособности - тогда всё в порядке.

Основание 4. Снижение дохода на 30 % при платеже больше 50 % от дохода

Это основание применяют чаще остальных - и именно здесь чаще всего отказывают из-за ошибок в расчётах.

Условия одновременно:

• среднемесячный доход за 2 месяца до месяца подачи требования снизился более чем на 30 % относительно среднемесячного дохода за 12 предшествующих месяцев;
• размер среднемесячных выплат по обязательствам, обеспеченным ипотекой, за 3 месяца, следующие за месяцем подачи, превышает 50 % указанного среднемесячного дохода за 2 месяца.

Разберём на цифрах. Заёмщик подаёт требование в ноябре 2026 года.

• Средний доход за январь 2025 - октябрь 2025 (12 месяцев): 90 000 ₽ в месяц.
• Средний доход за сентябрь - октябрь 2026 (2 месяца перед подачей): 55 000 ₽ в месяц.
• Снижение: (90 000 - 55 000) / 90 000 = 38,9 %. Больше 30 % - условие снижения выполнено.
• Ежемесячный платёж по ипотеке: 32 000 ₽. 32 000 / 55 000 = 58,2 %. Больше 50 % - условие платежа выполнено.

Подходит. Оба параметра посчитаны по-разному: снижение - от дохода 12 месяцев, а платёж - от дохода 2 месяцев. Это техническая тонкость, на которой ломается половина заявлений: люди считают платёж от «нормального» дохода 90 000, получают 35,5 %, и решают, что не подходят.

Что подтверждает: справка о доходах по форме, действующей на 2026 год (2-НДФЛ / унифицированная форма); сведения о доходах из личного кабинета налогоплательщика на nalog.ru; выписка со счёта застрахованного лица из СФР (бывшего ПФР); при доходе от самозанятости - справка о доходе плательщика НПД из приложения «Мой налог».

Основание 5. Увеличение иждивенцев + снижение дохода на 20 % + платёж больше 40 %

Три условия одновременно:

• количество лиц на иждивении заёмщика увеличилось (родился ребёнок, усыновили ребёнка, взяли под опеку, оформили инвалидность близкого);
• среднемесячный доход за 2 месяца снизился более чем на 20 % относительно 12 предшествующих;
• ежемесячный платёж по ипотеке превышает 40 % указанного среднемесячного дохода за 2 месяца.

Что подтверждает: свидетельство о рождении или усыновлении ребёнка, акт органа опеки, справка МСЭ на иждивенца - в зависимости от того, кто прибавился; плюс те же справки о доходах, что в основании 4.

Классический сценарий: женщина ушла в декрет, доход упал на 25 % (пособие меньше зарплаты), одновременно родился ребёнок. Формально подходит, банки такие требования обычно принимают. Основной риск - если декрет уже длится больше 12 месяцев и «12 предшествующих» уже с пониженным доходом.

Отдельное основание: чрезвычайная ситуация (ЧС)

Проживание в зоне ЧС федерального, межрегионального или регионального характера с утратой имущества. Срок подачи требования - 60 календарных дней с момента объявления ЧС. Подтверждают акты органов местного самоуправления, документы МЧС, справки о признании пострадавшим.

Как оформить ипотечные каникулы: пошаговый порядок

Коротко: Ипотечные каникулы устанавливаются по одностороннему требованию заёмщика, а не по заявлению-просьбе. Написали, приложили документы, дождались решения за 5 рабочих дней. Через 10 рабочих дней без ответа банка каникулы автоматически вступают в силу на условиях, которые вы указали в требовании (ч. 13 ст. 6.1-1).

Порядок в законе описан несколькими частями (ч. 3, 6, 9, 10, 13 ст. 6.1-1), но в жизни он умещается в шесть содержательных действий.

1. Проверить, что подходите. Прогоните ситуацию через 4 признака и 5-6 оснований из блоков выше. Если хотя бы одно условие не срабатывает - не расходуйте силы: другие инструменты есть, но это уже реструктуризация, общие каникулы по ст. 6.1-2 или рефинансирование ипотеки.

2. Собрать минимальный пакет. Обязательно: копия паспорта; подтверждение основания трудной жизненной ситуации (по вашему пункту из ч. 2); выписка из ЕГРН на заложенное жильё и на все другие ваши объекты недвижимости (для подтверждения единственности жилья; заказывается через Госуслуги, около 350 ₽); справка о доходах за 14 предшествующих месяцев (для оснований 4 и 5). Дополнительно банк вправе запросить любые документы, подтверждающие снижение дохода или иное основание (ч. 10). Срок на предоставление у вас - 10 рабочих дней с момента запроса.

3. Определиться с параметрами. Их устанавливает заёмщик, банк изменить их не вправе. Три параметра:

• срок - любой в пределах 6 месяцев (лучше пишите сразу на 6, досрочно прекратить всегда сможете);
• дата начала - любая в интервале от «за 2 месяца до подачи требования» до «дня подачи»;
• характер платежей - полная приостановка или уменьшенный размер (можно указать конкретную сумму: 5 тыс, 10 тыс - тогда часть основного долга всё же будет гаситься).

Если у вас основание 4 или 5 и вы не уверены в расчётах «30 % / 50 %» или «20 % / 40 %», разберитесь до подачи требования в ассистенте блога: половина отказов случается именно из-за ошибок в самих цифрах, а не в правовой позиции.

4. Отправить требование в банк. Способ - любой, если конкретный не установлен договором: мобильный банк, личный кабинет на сайте, отделение под роспись, заказное письмо с описью и уведомлением. В самом требовании обязательно: ссылка именно на ст. 6.1-1 ФЗ-353 (не на 6.1-2 - это будет другой запрос); указание основания из ч. 2; выбранный срок каникул; дата начала; выбранный характер платежей; контактный адрес и телефон. Готовый образец есть в блоке «Образцы документов по теме» под статьёй.

5. Дождаться решения. У банка 5 рабочих дней на ответ (ч. 9). Он может согласиться, отказать или в течение первых 2 рабочих дней запросить дополнительные документы (ч. 10). Если через 10 рабочих дней после отправки требования вы не получили ни того, ни другого, ни третьего - льготный период считается установленным на ваших условиях (ч. 13). Это работает как «молчание = согласие». Действия в такой ситуации: с указанной даты не платите (или платите уменьшенную сумму) - но параллельно направьте банку письмо-напоминание с копией исходного требования и ссылкой на ч. 13 и сохраняйте всю переписку.

6. Получить уточнённый график. Кредитор обязан направить его не позднее окончания льготного периода. Уточнённый график учитывает отложенные платежи (см. следующий блок про проценты и остаток).

Что происходит с процентами, графиком и кредитной историей

Коротко: На срок каникул проценты продолжают начисляться по договорной ставке (не по льготной), но штрафы, неустойка и пени не начисляются. Срок кредита автоматически удлиняется на срок каникул. Отложенные платежи (основной долг и начисленные проценты) переносятся в конец графика. В кредитной истории проставляется отметка «льготный период», которая по закону не считается ухудшением - см. Положение Банка России № 758-П от 11.05.2021.

Проценты никуда не деваются

Это то, о чём часто узнают уже после подачи требования - лучше знать заранее. Ипотечные каникулы - это отсрочка платежей, а не списание долга и не заморозка процентов. Пока вы не платите или платите меньше, банк продолжает начислять проценты по вашей договорной ставке (например, 12 % годовых) на остаток основного долга. Эти проценты добавляются к вашему общему долгу.

По штрафам, пеням и неустойкам иначе: в льготный период они не начисляются (ч. 15 ст. 6.1-1). Даже если вы «просрочили» очередной платёж, банк в этот период не вправе начислять ни пени, ни штрафы. Также кредитор не вправе обратить взыскание на заложенное жильё и предъявить требование к поручителю - на срок каникул этот механизм заморожен.

Что происходит с графиком: пример на цифрах

Возьмём модельного заёмщика:

• сумма ипотеки: 3 000 000 ₽;
• срок: 15 лет (180 месяцев);
• ставка: 12 % годовых;
• аннуитетный ежемесячный платёж (равные суммы каждый месяц весь срок): около 36 000 ₽.

Заёмщик оформил каникулы на 6 месяцев с полной приостановкой платежей. За эти 6 месяцев остаток основного долга не сокращался (платежей нет), а проценты начислялись по ставке 12 % годовых на остаток. За 6 месяцев на остаток 3 млн начислится примерно 180 тыс. ₽ процентов (упрощённый расчёт по формуле остатка).

После каникул:

• срок кредита удлинится на 6 месяцев (было 15 лет, стало 15 лет 6 месяцев);
• отложенные 180 тыс. ₽ процентов + отложенные суммы, которые должны были уйти в основной долг, переносятся в конец графика;
• новый ежемесячный платёж будет либо тот же (36 тыс), но в конце появится «хвост», либо чуть выше, но без хвоста - как оформит банк в уточнённом графике.

Общая переплата по кредиту вырастет на сумму процентов, начисленных за период каникул. Это плата за передышку.

Кредитная история: не портится, но отметка есть

По ст. 4 ФЗ № 218-ФЗ «О кредитных историях» и по Положению Банка России № 758-П от 11.05.2021, банк передаёт в бюро кредитных историй отметку, что по договору установлен льготный период. Эта отметка:

• не считается негативной информацией;
• не должна ухудшать скоринг;
• не приравнивается к просрочке.

На практике некоторые банки при принятии решения о новом кредите видят отметку и снижают предложение (уменьшают лимит или повышают ставку) - формально это не запрещено, но это уже внутренняя политика банка, а не «испорченная кредитная история». Подробнее об устройстве кредитной истории - см. карточку «Бюро кредитных историй (БКИ)».

Можно ли выйти из каникул досрочно

Да. Заёмщик в любой момент вправе направить кредитору уведомление о прекращении льготного периода (ч. 25 ст. 6.1-1). После этого график возвращается к прежнему (с учётом уже начисленных процентов, которые входят в остаток основного долга). Смысл выхода досрочно: если ситуация улучшилась быстрее, чем планировалось (нашли работу через 2 месяца, а не через 6), - выгоднее прекратить каникулы, чтобы не накапливать лишние проценты.

Если банк вернул отказ

Коротко: По обзорам Банка России за январь 2024 - сентябрь 2025 доля одобрений по ипотечным каникулам - около 34 % (по общим каникулам по ст. 6.1-2 - около 11 %). Главная причина отказов - неподтверждённая документами трудная жизненная ситуация или ошибки в расчётах «30 / 50» и «20 / 40». Механика оспаривания одна и та же: сначала претензия в сам банк, потом Банк России, потом финансовый уполномоченный, потом суд.

Первый ответ операциониста «вам не положено» не финален. Готовое письменное решение с ссылкой на конкретный пункт закона, по которому банк вам отказывает, - это то, что нужно получить сразу: без него не подать ни одну из следующих жалоб. Требуйте письменный отказ, если операционист говорит устно.

Претензия в сам банк. Пишется на юрлицо банка (не в отделение), подаётся через мобильный банк, отделение под роспись или заказным письмом с уведомлением. В претензии - ссылка на ст. 6.1-1 353-ФЗ, копии исходного требования и отказа, объяснение, почему отказ незаконен (например, «моя ситуация подпадает под п. 4 ч. 2 ст. 6.1-1: снижение дохода на 38 %, платёж составляет 58 % от текущего дохода, документы приложены»), и требование пересмотреть решение. По ст. 16 ФЗ № 123-ФЗ у банка есть до 15 рабочих дней на ответ по обращению потребителя финансовой услуги - это же срок, после которого можно идти к финансовому уполномоченному. Практика: часть отказов снимается уже на этом шаге - первый ответ шёл от типового скрипта колл-центра, а претензию читают в профильном отделе (комплаенс - служба, проверяющая соблюдение банком законодательства).

Жалоба в Банк России - через интернет-приёмную cbr.ru/reception/ с авторизацией через Госуслуги. К жалобе прикладываются копии требования, документов, отказа и претензии, реквизиты банка (наименование, ИНН). ЦБ рассматривает жалобу до 30 календарных дней. Банк, получив запрос от регулятора, обычно возвращается к рассмотрению - за необоснованный отказ по каникулам предусмотрены санкции.

Финансовый уполномоченный - обязательный досудебный этап для денежных споров с банком до 500 тыс. ₽ и для споров о выполнении условий договора (в том числе о предоставлении каникул). Обращение через сайт finombudsman.ru. Срок рассмотрения - 15 рабочих дней. Решение финомбудсмена обязательно для банка (ФЗ № 123-ФЗ от 04.06.2018).

Роспотребнадзор - если банк допустил нарушение прав потребителя: требовал документы, не предусмотренные законом, ввёл в заблуждение о процедуре, отказал устно и не выдал письменного отказа. Заявление через rospotrebnadzor.ru или отделение по месту жительства.

Суд - если предыдущие шаги не помогли. Иск об обязании банка предоставить льготный период по ст. 6.1-1 + возмещение убытков (в том числе начисленных за период отказа пеней и неустоек) + компенсация морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей) + штраф в размере 50 % от присуждённой суммы (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Иски по спорам о финансовых услугах вы подаёте по месту своего жительства - это выбор истца по закону о защите прав потребителей.

Когда каникулы не спасают: следующие шаги

Коротко: Если за 6 месяцев ситуация не выправляется, готовьте следующий шаг заранее. Четыре сценария: реструктуризация в вашем банке (снижение платежа за счёт срока), рефинансирование ипотеки в другом банке (при нормальном доходе, но плохой ставке), мировое соглашение по ст. 213.10-1 ФЗ-127 в банкротстве с сохранением жилья, банкротство при ипотеке как крайний случай.

Ипотечные каникулы - это 6 месяцев. За полгода можно найти работу, выйти из декрета, реализовать имущество, разобраться с медициной. Но если через 5 месяцев понятно, что через полгода ситуация не изменится, - лучше готовить следующий шаг заранее, а не в момент, когда каникулы закончатся и подсчитается новый повышенный платёж. Полная карта решений на случай «нечем платить кредит» - в опорной статье «Нечем платить кредит: что делать».

• Реструктуризация с банком. Долгосрочное изменение графика на основании соглашения. Не право по закону, а результат переговоров, но возможно снизить платёж в 1,5-2 раза за счёт растяжения срока. Разбор - в статье «Реструктуризация кредита: как добиться от банка снижения платежа». Как разговаривать с банком, чтобы получить реструктуризацию, а не отказ, - в «Как общаться с банком при просрочке».
• Рефинансирование ипотеки. Если у вас нет трудной ситуации, но не устраивает ставка, - имеет смысл рефинансироваться в другом банке. Разбор с расчётом сходимости - в «Рефинансирование ипотеки: когда выгодно и как оформить».
• Мировое соглашение о сохранении ипотечного жилья. С 08.09.2024 действует ст. 213.10-1 ФЗ-127 «О банкротстве», позволяющая при банкротстве заключить мировое соглашение с сохранением единственного ипотечного жилья при определённых условиях. Образец соглашения есть в блоке «Образцы документов по теме».
• Банкротство при ипотеке. Самый последний шаг, когда исчерпано остальное. Три сценария сохранения жилья - в статье «Ипотека при банкротстве: как сохранить квартиру».

Если вы не понимаете, какой из этих инструментов подходит вашей ситуации, - составьте персональный план по вашей ситуации с ассистентом блога. Быстрее и точнее, чем сравнивать шесть статей по клочкам.

Частые вопросы

Материал подготовила редакция «Точка опоры». Обновлено: 2026-08-04. Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации; актуальность норм проверяйте на consultant.ru или garant.ru.