Соглашение о сохранении ипотечного жилья (ст. 213.10-1 ФЗ-127)

Если единственное жильё в ипотеке, до 2024 года его почти всегда забирал банк-залогодержатель: правило о защите единственного жилья (ст. 446 ГПК) на ипотечное жильё не распространялось. С сентября 2024 года у должника появился законный механизм сохранить ипотечную квартиру или дом - отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором по статье 213.10-1 ФЗ-127.

Как это работает

• Соглашение касается только ипотечного долга - все остальные долги идут через процедуру банкротства.
• Согласие других кредиторов не требуется: договариваться нужно с банком, у которого квартира в залоге.
• Обязательное условие - платить банку не из конкурсной массы: из доходов должника или средствами третьего лица (родственника, друга, работодателя).
• Утверждает соглашение арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.
• Если соглашение не исполняется - жильё возвращается в конкурсную массу.

Как заполнить

1. Договоритесь с банком о графике

   Условия отдельного мирового соглашения (сумма платежа, срок, режим погашения) - предмет переговоров с ипотечным банком. Без его согласия соглашение не заключится.

2. Определите источник платежей

   Это должны быть доходы должника ИЛИ средства третьего лица - не деньги из конкурсной массы. Если платит родственник - оформите с ним письменное соглашение о принятии обязательств.

3. Соберите документы о жилье

   Выписка ЕГРН, кредитный договор, договор об ипотеке, справка банка об остатке долга, документы о составе семьи и регистрации (доказать единственность жилья).

4. Подайте заявление в суд

   Заявление направляется в арбитражный суд, ведущий ваше дело о банкротстве. Копии - финансовому управляющему и залоговому кредитору.

Для общего контекста, как ипотека влияет на процедуру целиком, см. разбор «Банкротство при ипотеке».

Разбор: как договорились с банком о сохранении квартиры

Пример условный; имя и цифры даны для наглядности. Согласие залогового кредитора и утверждение соглашения судом остаются самостоятельными решениями, и заранее их никто не гарантирует.

Исходные данные. Дмитрий, 46 лет, мастер участка на заводе в Калуге. Двухкомнатная квартира в ипотеке, остаток долга банку 1 870 000 рублей, ежемесячный платёж 21 400. Кроме ипотеки - три потребительских кредита и кредитная карта на 940 000 рублей, набранные за год, когда жена потеряла работу и проходила лечение. Ипотеку Дмитрий платил без единой просрочки, по остальным долгам платить перестал. Квартира единственная, прописаны трое: он, жена и дочь-школьница.

Почему обычная процедура его не устраивала. В реализации имущества заложенная квартира уходит на торги, и семья остаётся без жилья, при том что выручка закрывает долг перед банком лишь частично. Механизм статьи 213.10-1 позволяет вынести ипотеку за скобки процедуры: остальные долги списываются, а по квартире продолжает действовать график, о котором должник договорился с банком.

Кто платит - вопрос, который решался первым. Закон требует платить помимо конкурсной массы. Доход Дмитрия после исключения прожиточного минимума на троих не оставлял свободными 21 400 рублей, и без третьего лица разговор закончился бы здесь. Платить согласился отец Дмитрия, пенсионер с подработкой. Между ними подписали письменное соглашение о принятии обязательств: кто платит, в каком размере, до какой даты месяца и что происходит при задержке.

Что попросил у банка до подачи заявления. Письменный ответ об условиях, на которых банк готов пойти на отдельное мировое соглашение. Ответ пришёл через три недели: банк согласился сохранить действующий график без пересмотра ставки и срока, с условием, что платежи поступают до пятнадцатого числа и просрочек нет. Такой ответ и есть тот документ, ради которого стоит потратить три недели: без него в суд идти не с чем.

Что собрал к заявлению. Выписку ЕГРН на квартиру, справки об отсутствии другого жилья на каждого члена семьи, кредитный договор, договор об ипотеке, справку банка об остатке долга, справку о составе семьи и соглашение с отцом. Отдельно - письменный ответ банка об условиях.

Главный риск он посчитал заранее. Неисполнение соглашения возвращает квартиру в конкурсную массу, и второй попытки не будет. Поэтому отец с самого начала платил на месяц вперёд: подушка в один платёж закрывает болезнь, отпуск и любую задержку подработки.

Итог. Заявление об утверждении отдельного мирового соглашения ушло в арбитражный суд, ведущий дело, копии - финансовому управляющему и залоговому кредитору. Практический вывод такой: механизм держится на двух опорах - согласии банка и подтверждённом источнике платежей со стороны. Ни одну из них нельзя заменить убедительным текстом заявления.

Типовые ошибки при заполнении

Ошибка 1: подают заявление, не поговорив с банком. Что пишут: готовое соглашение с удобным для себя графиком и просьбой утвердить его судом. Чем кончается: залоговый кредитор возражает, и утверждать нечего - соглашение это двусторонний документ. Как надо: сначала письменно выяснить у банка условия, при которых он согласен, и только потом оформлять текст.

Ошибка 2: источником платежей называют конкурсную массу. Что пишут: «платежи будут производиться из средств, поступающих в процедуре». Чем кончается: прямое противоречие условию закона и отказ. Как надо: указать доход должника сверх исключаемых сумм либо третье лицо и приложить документ, из которого видно, что деньги действительно есть.

Ошибка 3: единственность жилья подтверждают словами. Что пишут: «иного жилья не имею». Чем кончается: управляющий проверяет реестр по всем членам семьи, и найденная доля в родительской квартире рушит основание. Как надо: приложить выписки на каждого, а при наличии доли у кого-то из семьи - объяснить, почему то помещение непригодно для проживания.

Ошибка 4: третье лицо упоминают, но не оформляют. Что пишут: «платить будет мать». Чем кончается: обязательство ничем не подкреплено, и суд читает источник как обещание. Как надо: письменное соглашение с третьим лицом плюс подтверждение его дохода.

Ошибка 5: тянут до торгов. Что пишут: то же заявление, но в момент, когда предмет залога уже выставлен на реализацию. Чем кончается: времени на переговоры с банком и на рассмотрение вопроса судом не остаётся. Как надо: начинать разговор с банком сразу после введения процедуры, пока квартира не ушла в продажу.