Локальный план реструктуризации ипотеки

Локальный план реструктуризации ипотеки - разговорное название новой юридической конструкции, появившейся в законе о банкротстве в сентябре 2024 года. Формально по тексту закона это «отдельное мировое соглашение между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения». Термин «локальный план» прижился в юридической практике, потому что суть конструкции - именно локальное соглашение с одним кредитором (ипотечным банком) внутри дела о банкротстве, без вовлечения остальных.

Что говорит закон

Коротко: ст. 213.10-1 ФЗ-127 от 26.10.2002 введена ФЗ-298 от 08.08.2024. Норма даёт должнику-гражданину право заключить с кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения, отдельное мировое соглашение. Согласия остальных кредиторов гражданина для этого не требуется. Соглашение утверждает арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Смысл нормы такой. До сентября 2024 года у должника, чья единственная квартира была в ипотеке, было два пути: либо всё ипотечное жильё уходило в конкурсную массу и продавалось (иммунитет единственного жилья по ч. 1 ст. 446 ГПК РФ на ипотеку не распространяется - это прямо подтверждено п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 № 45), либо должник пытался договориться с банком до банкротства или через общий план реструктуризации долгов. Первое означало потерю жилья, второе - требовало согласия собрания кредиторов, а собрание почти всегда голосовало против, потому что реструктуризация ипотеки лишала остальных кредиторов части выручки.

Новая ст. 213.10-1 меняет расклад. Ипотечный банк и должник вправе заключить между собой отдельное соглашение о новом графике платежей, реструктуризации задолженности, продолжении обслуживания кредита - и это соглашение выведено из-под контроля собрания кредиторов. Идея законодателя: если банк готов вернуть отношения с заёмщиком в русло обычного кредита, а должник готов платить, - другие кредиторы не должны этому мешать. Их права соглашение не затрагивает: они получают своё из другого имущества по общей процедуре.

Разбор всей процедуры банкротства при непогашенной ипотеке - в статье «Банкротство при ипотеке: можно ли сохранить квартиру».

Кто вправе заключить соглашение и при каких условиях

Коротко: должник-гражданин в деле о банкротстве и банк, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения. Жильё должно быть единственным пригодным для постоянного проживания. Инициатива - от должника или банка. Норма применяется к делам о банкротстве, производство по которым возбуждено после 08.09.2024.

Стороны соглашения по прямому тексту закона - гражданин-должник и «кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения». Это чаще всего банк, но может быть и иной ипотечный кредитор (застройщик по ДДУ с зарегистрированной ипотекой в силу закона, микрофинансовая организация по ипотечному займу).

Ключевое условие - предмет ипотеки должен быть единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением должника и членов его семьи. Если у должника две квартиры и одна из них в ипотеке - норма не работает: неипотечная останется в массе как единственное жильё с иммунитетом, а ипотечная будет продана по общим правилам. Смысл нормы именно в защите единственного дома семьи, а не в спасении инвестиционной недвижимости.

Дата возбуждения дела важна: соглашение можно заключать только по делам, где производство возбуждено арбитражным судом после 08.09.2024. Если дело старше - работают прежние правила, и локальный план не заключить. Проверить дату можно в карточке дела в реестре сведений о банкротстве - ЕФРСБ (fedresurs.ru) публикует эти сведения обязательно по ст. 213.7 ФЗ-127.

Почему согласие других кредиторов не требуется

Коротко: закон прямо говорит, что для отдельного мирового соглашения с ипотечным банком согласия иных кредиторов гражданина не требуется. Логика: остальные кредиторы не имели бы права ни на квартиру, ни на её выручку в размере 80 %, ни в сценарии продажи - эта доля по ст. 213.27 ФЗ-127 всё равно ушла бы залоговому банку.

Обычное мировое соглашение в деле о банкротстве по ст. 213.31 ФЗ-127 требует одобрения собрания кредиторов и утверждения судом. Оно затрагивает права всех кредиторов, поэтому и голосуют все. Отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1 - другой инструмент: оно касается только двух сторон и только той части имущества, которая по общим правилам всё равно предназначена одной из них.

Экономически другие кредиторы ничего не теряют. Если бы квартиру продали, они получили бы максимум 10 % от выручки на первую и вторую очередь (у большинства должников этих кредиторов нет) плюс часть от последних 10 % после вычета расходов. При заключении соглашения квартиру не продают - банк продолжает получать платежи по кредиту, но и остальные кредиторы не получают тех крошек, на которые могли бы рассчитывать. Законодатель посчитал: пожертвовать этими крошками ради сохранения единственного жилья семьи - разумный размен, а требовать голосования собрания за такой размен - создавать искусственный тормоз.

Именно поэтому соглашение утверждает суд без вынесения вопроса на собрание. Управляющий и другие кредиторы вправе высказать возражения, но их несогласие - не блокирующий фактор.

Как утверждается соглашение и что происходит дальше

Коротко: соглашение оформляется в письменной форме, направляется в арбитражный суд с ходатайством об утверждении. Суд проверяет условия, соответствие интересам сторон, отсутствие нарушения прав других кредиторов. После утверждения требования банка исключаются из реестра требований кредиторов, взыскание на предмет ипотеки в ходе банкротства не обращается.

Инициатива обычно исходит от должника - именно он заинтересован сохранить квартиру. Проект соглашения он согласует с банком (без согласия банка ничего не заключить), потом подаёт в суд ходатайство об утверждении. К ходатайству прикладываются проект соглашения, документы о единственном характере жилья, финансовая модель обслуживания кредита (справка о доходах, планируемые платежи).

Что именно проверяет суд: условия соглашения не должны быть заведомо неисполнимыми (нельзя договориться о графике, который явно не по карману должнику), не должны нарушать императивных норм (например, освобождать банк от обязанности передать имущество в общую собственность семьи после погашения). Если оценка положительная - суд выносит определение об утверждении.

С момента утверждения меняются три вещи:

1. Требования банка по этому кредиту исключаются из реестра требований кредиторов. Банк больше не участвует в распределении выручки от продажи другого имущества должника - он получает своё по графику соглашения напрямую.
2. Предмет ипотеки (та самая квартира) не подлежит взысканию в рамках банкротного дела. Управляющий не вправе его продавать, оценивать, включать в опись.
3. Обязательства по договору ипотеки не считаются прекращёнными по основаниям банкротства - они продолжают жить как обычный кредит, платежи идут по новому графику.

Требования остальных кредиторов рассматриваются в обычном порядке: собирается конкурсная масса из другого имущества, продаётся, распределяется по очередям, непокрытый остаток списывается по завершении процедуры. Практический смысл: должник теряет часть имущества (то, что было бы продано и без ипотечной квартиры), но сохраняет крышу над головой и продолжает платить банку по обновлённому графику.

Что если денег на новый график не хватит

Коротко: если должник не исполняет условия соглашения, банк вправе обратиться в суд с требованием о его расторжении. При расторжении требования банка восстанавливаются в реестре, а квартира возвращается в конкурсную массу и подлежит реализации по общим правилам ст. 213.26 и 213.27 ФЗ-127.

Соглашение - это не подарок и не гарантированное сохранение жилья на любой сценарий. Это второй шанс с чёткими условиями и понятной ответственностью. Пока должник платит по графику - квартира защищена. Как только он перестаёт платить - защита снимается, банк идёт в суд, соглашение расторгается, квартира возвращается в массу.

Что означает возвращение в массу: управляющий заново её описывает, оценивает, выставляет на торги. Правила распределения выручки - те же, что и без соглашения (ст. 213.27, а с 03.04.2026 - ст. 213.27-1 для единственного жилья). Разница только во времени: между заключением соглашения и его расторжением у должника был период, за который он мог продать квартиру самостоятельно, найти иное жильё, договориться с родственниками о размене - но воспользовался ли он этой возможностью, вопрос его действий.

Именно поэтому перед подачей ходатайства нужен трезвый расчёт: доход должника должен реально позволять обслуживать новый график. Соглашение обычно предполагает продление срока кредита, снижение ежемесячного платежа, отсрочку по части процентов - но платить всё равно придётся. Если реалистичного графика не получается, лучше не заключать соглашение, чем заключить и через полгода потерять квартиру уже без права на пересмотр.

Пример: единственная квартира спасена локальным планом

Коротко: разберём типичный случай. Ипотека 4 500 000 руб., ежемесячный платёж 55 000 руб., просрочка 4 месяца, задолженность банку 4 900 000 руб. Должник теряет работу, набираются долги по картам 800 000 руб. Через локальный план продлевает ипотеку с 15 до 20 лет, платёж падает до 42 000 руб., карты списываются в общей процедуре. Смотрим, как это устроено. Цифры условные.

Исходные данные. Дмитрий, 44 года, инженер из Тюмени. Ипотека на двухкомнатную квартиру: 4 500 000 руб. в 2020 году под 8,5 % на 15 лет, платёж 55 000 руб. Жена не работает, двое детей-школьников. Единственное жильё, других объектов недвижимости нет. Стабильно платил до октября 2025 года, потом сократили. Новую работу нашёл только к марту 2026 года, но зарплата на 40 % меньше прежней. За четыре месяца просрочки набежала задолженность банку 220 000 руб., долг перед банком с учётом штрафов - около 4 900 000 руб. Плюс кредитные карты и потребительский кредит на 800 000 руб., по которым тоже пошли просрочки. В мае 2026 года подаёт на банкротство.

Первая мысль - реструктуризация напрямую с банком. Банк-ипотечник в апреле предлагал реструктуризацию, но требовал единовременно закрыть просроченные 220 000 руб. и справку о новом стабильном доходе. У Дмитрия таких денег нет, испытательный срок на новой работе ещё не пройден. Отказ.

Идея локального плана. Юрист по банкротству предлагает: подать на банкротство, но по ипотеке заключить с банком отдельное соглашение по ст. 213.10-1 ФЗ-127. Расчёт такой: продлеваем срок с 15 до 20 лет (осталось 10 лет по договору), добавляем 5 лет; проценты пересчитываем с учётом нового срока; просроченные 220 000 руб. включаем в тело кредита; получаем новый ежемесячный платёж около 42 000 руб. вместо 55 000 руб. По новой зарплате семья потянет этот платёж.

Согласование с банком. У банка есть внутренний интерес: реализация квартиры принесёт максимум 3 500 000-3 800 000 руб. на публичном предложении (что заметно меньше долга 4 900 000 руб.), а по новому графику он получит все 4 900 000 руб. плюс новые проценты за 5 дополнительных лет - около 2 100 000 руб. итоговых процентов вместо потери. Банк соглашается на условиях: подтверждение зарплаты 2-НДФЛ за первый квартал 2026 года, страхование жизни, отсутствие других просрочек по ипотеке в течение 12 месяцев после подписания.

Подача в суд. В июне 2026 года арбитражный суд Тюменской области возбуждает дело о банкротстве Дмитрия. В июле подаётся ходатайство об утверждении отдельного мирового соглашения с банком-ипотечником. К ходатайству приложены: проект соглашения, справка 2-НДФЛ с новой работы, документ о том, что квартира единственная (выписка из ЕГРН по всей семье), финансовая модель обслуживания кредита. Суд назначает заседание, финансовый управляющий даёт положительный отзыв (обслуживание реалистично), другие кредиторы возражают формально, но их согласие не требуется. В августе суд утверждает соглашение.

Что происходит дальше. Требования банка-ипотечника в размере 4 900 000 руб. исключаются из реестра. Квартира выведена из конкурсной массы. Дмитрий начинает платить по новому графику 42 000 руб. в месяц. Параллельно управляющий работает с остальной массой: у Дмитрия есть автомобиль стоимостью 350 000 руб. и вклад 60 000 руб., их продают и распределяют между кредиторами по картам и потребительскому кредиту. К декабрю 2026 года процедура завершается, суд освобождает Дмитрия от долгов по 800 000 руб. по ст. 213.28 ФЗ-127. Квартира остаётся в семье, ипотека платится, дети продолжают жить в своей комнате.

Что важно увидеть в разборе. Локальный план работает не как «прощение долга по ипотеке», а как «отдельная дорожка для одного кредитора с его согласия и с одобрения суда». Он спасает квартиру, но требует продолжения платежей и добросовестного отношения к новому графику. Если у должника нет реального дохода, чтобы обслуживать кредит после реструктуризации, - соглашение не поможет, оно только отложит потерю жилья.

Что делать, если хочется сохранить квартиру

Коротко: сначала оценить, единственное ли жильё, покрывает ли доход обновлённый график и готов ли банк договориться. Если да - подавать на банкротство с параллельным ходатайством об утверждении соглашения по ст. 213.10-1 ФЗ-127. Если нет - реалистичнее готовиться к продаже и не тратить время на процедуру, которая не сработает.

Первое - проверить, единственное ли жильё. Если у семьи есть другая недвижимость (даже доля в родительской квартире), норма может не сработать - суд будет разбираться, что действительно является единственным пригодным для проживания жильём. Второе - расчёт по доходу. Возьмите свой стабильный доход после налога, вычтите прожиточный минимум на себя и всех иждивенцев, вычтите обязательные платежи (алименты, аренду, если нужно). Остаток - потолок нового ежемесячного платежа. Если он меньше, чем банк готов согласовать даже при максимальном продлении срока, - соглашение не поможет.

Третье - предварительный разговор с банком. Не с колл-центром, а с отделом реструктуризации. Локальный план для банков ещё новая практика, отделы её осваивают; но экономический интерес у них тот же, что у обычной реструктуризации: получить долг деньгами лучше, чем квартирой. Если банк даёт устное «да» - идти дальше в процедуру. Если категорически отказывается - соглашение не заключить в одностороннем порядке, придётся смириться с продажей квартиры и списанием остатка по ст. 213.28 ФЗ-127. Что именно списывается, а что не списывается - разобрано в статье «Какие долги списываются при банкротстве, а какие нет».

Если вы не уверены, реалистично ли для вашей ситуации сохранить квартиру и потянет ли доход новый график, - разбор ситуации по документам покажет, работает ли локальный план для вашего случая и какие цифры реально складываются.