Закладная

Закладная - это именная ценная бумага, выданная в удостоверение права её владельца (первого держателя обычно является банк) получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и обратить взыскание на заложенную квартиру или дом при неисполнении этого обязательства. Правовая основа - ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 1 июля 2018 года закладная может существовать в двух формах: документарной (бумажный оригинал, хранящийся у залогодержателя) и электронной (записанной в депозитарии). Для заёмщика закладная сама по себе почти ничего не меняет: платежи идут тем же порядком, ставка та же. Смысл документа - на стороне банка: закладную удобно продавать на вторичном рынке, передавать в залог Банку России, объединять в ипотечные пулы и выпускать под них облигации. Через этот механизм банк возвращает вложенные в ипотеку деньги и может выдавать новые кредиты - и косвенно именно закладная удерживает ставку по ипотеке ниже уровня необеспеченного кредита.

Что закон называет закладной?

Коротко: по п. 1 ст. 13 ФЗ-102 закладная - именная ценная бумага, которая удостоверяет два права её законного владельца: право получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на предмет ипотеки. Оба права закреплены в одной бумаге, и передача прав по кредиту вместе с ипотекой идёт через одну процедуру - передачу закладной, а не через две отдельные уступки требования и переоформление обременения.

Юридическая природа закладной - именно ценная бумага, а не обычный договор. Из этого следует ключевое отличие: обычная уступка требования (цессия) по кредитному договору требует извещения должника, а для перехода прав по ипотеке дополнительно нужна перерегистрация обременения в Росреестре в пользу нового кредитора. С закладной проще: передал документ по правилам ст. 48 ФЗ-102 (сделал передаточную надпись или запись в депозитарии для электронной закладной) - и весь пакет прав автоматически переходит к новому владельцу. Заёмщика извещают, но само право переходит без его согласия и без визита в Росреестр.

Составляется закладная сразу при подписании ипотечного договора. Подписывают её залогодатель (заёмщик по кредиту, если он же собственник квартиры) и, если заёмщик и залогодатель - разные лица, также должник по обеспечиваемому обязательству. В сделке участвует и залогодержатель (банк) - именно он получает закладную после её регистрации Росреестром.

С 1 июля 2018 года по Федеральному закону от 25.11.2017 № 328-ФЗ появилась электронная закладная - в тех же двух правах, но записанная в депозитарии, а не на бумаге. Электронная закладная равнозначна документарной, содержит ту же информацию, но живёт в системе учёта прав на ценные бумаги и передаётся между владельцами без физической передачи бумаги. Большинство современных ипотек выдаётся уже с электронными закладными.

Какая информация обязательно есть в закладной?

Коротко: ст. 14 ФЗ-102 перечисляет обязательные реквизиты закладной - без них она недействительна. Это данные о должнике и залогодателе, о первом залогодержателе, о размере и сроке основного обязательства, о ставке процентов, о предмете ипотеки, о заключённом ипотечном договоре и его регистрации. При покупке ипотечной квартиры или проверке уже своей закладной эти реквизиты стоит сверить с договором - опечатка в сумме или в кадастровом номере даёт основание для оспаривания.

Ст. 14 ФЗ-102 - жёсткий контракт: закладная обязана содержать 14 позиций, при отсутствии любой из них документ не является закладной и, соответственно, не даёт держателю преимуществ, вытекающих из этой ценной бумаги. Список включает слово «закладная» в наименовании, ФИО и паспортные данные должника, наименование банка-залогодержателя, размер обязательства и порядок начисления процентов, срок платежа или график, наименование и адрес предмета ипотеки, его денежную оценку, сведения о регистрации ипотеки в Росреестре, дату выдачи закладной первому залогодержателю, подписи сторон.

На практике при получении закладной от банка после погашения кредита стоит внимательно перечитать все реквизиты и сравнить их с кредитным договором и с выпиской ЕГРН. Основные точки расхождения: адрес объекта (переезд домов из одного района в другой при административной реформе - нередкая история), кадастровый номер (мог измениться после перерегистрации), сумма основного обязательства (учтены ли изменения по допсоглашениям об увеличении лимита).

Отдельная позиция - оценка предмета ипотеки. В закладной фиксируется стоимость, которую использовал банк при выдаче кредита. Она не обязана совпадать с рыночной ценой квартиры на момент погашения; никакого перерасчёта долга по актуальной стоимости она не даёт. Это чисто исторический реквизит, отражающий, из какой суммы банк давал ипотеку.

Что делать заёмщику с закладной после выплаты кредита?

Коротко: получить закладную с отметкой об исполнении обязательства и подать в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке (ст. 25 ФЗ-102). Пока это не сделано, квартира в ЕГРН числится обременённой и продать её нельзя даже при полностью погашенном кредите. Ведущие банки (Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ) снимают ипотеку электронно без визита клиента; в остальных нужно самому забрать закладную и подать её в Росреестр.

Первый шаг - подтвердить полное погашение долга. Обычно это делается через справку банка о полном исполнении обязательств: она нужна и для снятия ипотеки, и на случай спорных ситуаций в будущем. Одновременно (или в течение нескольких дней после последнего платежа) банк проставляет на закладной отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и передаёт документ заёмщику. Для электронной закладной этот шаг реализуется через изменение записи в депозитарии.

Второй шаг - подать в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке. Основание для подачи - либо совместное заявление банка и заёмщика, либо только заявление заёмщика с приложением закладной с отметкой об исполнении, либо только заявление банка (по ст. 25 ФЗ-102). Срок погашения записи в ЕГРН - 3 рабочих дня. После этого квартира становится «чистой»: обременение снято, свободное распоряжение восстановлено.

В крупных банках снятие ипотеки автоматизировано: банк сам направляет электронное заявление в Росреестр в течение 1-3 дней после последнего платежа, а заёмщик получает уведомление о снятии обременения на почту. Это стандартная практика Сбера, ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа-банка. В остальных банках заёмщику приходится совершать поход в МФЦ или отделение банка, забирать бумажную закладную и подавать её в Росреестр самому. Если банк тянет со снятием больше 30 дней - это нарушение, повод для жалобы в Банк России.

Что важно не забыть: закладную после погашения имеет смысл сохранить у себя минимум ещё три года. В спорах с банком о зачёте платежей или размере переплаты закладная с отметкой об исполнении - самое убедительное доказательство того, что обязательство закрыто в полном объёме. Особенно это касается ситуаций, когда через год-два всплывает «забытый» банком долг по последнему платежу или по неучтённой комиссии.

Как банк передаёт закладную другому кредитору?

Коротко: по ст. 48 ФЗ-102 передача прав по документарной закладной оформляется передаточной надписью на самой закладной с указанием нового владельца; передача по электронной - изменением записи в депозитарии на основании поручения текущего владельца. Согласие заёмщика на передачу не требуется. Заёмщика извещают о смене кредитора; после этого платежи идут по новым реквизитам.

Передача прав по закладной - штатная операция для банка: он размещает крупные пулы ипотек в качестве обеспечения по своим облигациям, продаёт закладные другим банкам или ДОМ.РФ (единый оператор рефинансирования ипотеки на российском рынке), передаёт в залог Банку России. Для документарной закладной механика передачи - передаточная надпись на самой бумаге с указанием ФИО или наименования нового законного владельца, датой и подписью. Для электронной закладной - изменение записи в депозитарии на основании поручения текущего владельца, всё в электронном виде.

Что видит заёмщик при смене владельца закладной. По ст. 48 ФЗ-102 согласия должника не требуется, но извещение о смене кредитора обязательно. Приходит письмо от нового владельца закладной с реквизитами для платежей, номером договора и обычно с уточняющей информацией - куда обращаться при вопросах, где брать выписки, как отправлять досрочные погашения. Как правильно вести себя после уведомления о смене кредитора, разобрано в отдельной карточке «Уведомление о смене кредитора». Отдельная тема - что делать, если рефинансирование не помогает и долг по ипотеке становится неподъёмным, разобрано в статье «Банкротство при ипотеке».

Существенный момент: сама смена владельца закладной не изменяет условия ипотечного кредита. Ставка, срок, график платежей, размер ежемесячного платежа остаются прежними. Новый владелец не вправе в одностороннем порядке ухудшить условия. Он лишь получает право требовать исполнения обязательства по тем условиям, что уже зафиксированы в договоре и закладной.

Дальнейшая механика важна при рефинансировании. Если заёмщик хочет перейти на более низкую ставку в другом банке, он подаёт заявку в новый банк, тот проверяет платёжеспособность, выдаёт новый кредит и им гасит старый. Старый банк снимает свою ипотеку и передаёт закладную с отметкой об исполнении заёмщику. Новый банк оформляет свою закладную. Обычно это делается через одну сделку, не разрывая обременение по времени. Механика того, как это работает и когда рефинансирование выгодно, разобрана в статье «Рефинансирование ипотеки».

Что делать, если закладная утеряна или банк её не отдаёт?

Коротко: по ст. 18 ФЗ-102 при утрате бумажной закладной составляется дубликат по заявлению залогодателя или залогодержателя. Дубликат составляет Росреестр на основании сведений ЕГРН и по представленным сторонами материалам. Отказ банка выдать закладную после погашения долга - незаконен: жалоба в Банк России, при затяжном отказе - иск в суд с требованием о снятии обременения на основании справки об исполнении. Для электронной закладной проблема утраты не стоит - запись хранится в депозитарии.

Ситуация с потерянной бумажной закладной случается редко, но случается: банк утратил документ при переезде отделения, при передаче другому банку закладная застряла в почте, у самого заёмщика после получения закладной пропала при переезде. По ст. 18 ФЗ-102 в этом случае составляется дубликат закладной: заявление в Росреестр от залогодателя или залогодержателя, приложение имеющихся документов (кредитный договор, договор ипотеки, справки), Росреестр проверяет данные по ЕГРН и составляет дубликат. Дубликат имеет ту же силу, что и первоначальная закладная.

Более распространённая проблема - банк не отдаёт закладную после погашения кредита. Причины разные: закладная в депозитарии другого банка (продана и не возвращена), утрачена внутри самого банка, застряла в бумажном обороте. Что делать заёмщику: письменно потребовать в банке справку об исполнении обязательства и передачу закладной, зафиксировать сроки (нормальный срок - до 15 рабочих дней), при отказе или молчании - жалоба в Банк России через интернет-приёмную, при продолжении бездействия - иск в суд о снятии обременения с квартиры на основании подтверждённого исполнения долга. Суды при доказанном погашении становятся на сторону заёмщика: обременение снимается по решению суда без закладной.

Электронная закладная эту проблему в основном закрыла: записи в депозитарии не теряются, при погашении долга изменение записи фиксируется автоматически, доступ заёмщика к своей закладной обеспечивается через личный кабинет банка и через сайт депозитария. Именно поэтому вся новая ипотека постепенно переходит на электронную форму.

Пример: как продажа ипотечной квартиры меняется закладной

Коротко: разбор одной ситуации. Семья гасит ипотеку досрочно из средств от продажи квартиры и переезжает в другой город. Что происходит с закладной, как выглядит цепочка платежей и почему банк не может задержать сделку. Цифры условные, но пропорции - типичные для ипотеки среднего размера.

Исходные данные. Марина и Алексей, семья с двумя детьми, взяли ипотеку 4 800 000 рублей на 20 лет под 10,5 % годовых, купили двухкомнатную квартиру за 5 900 000. Первоначальный взнос - 1 100 000 рублей. Пять лет платили без просрочек, остаток основного долга к моменту продажи - около 4 100 000 рублей. Закладная электронная, хранится в депозитарии.

Причина продажи. Алексея перевели в другой город - семья решила купить квартиру там. Квартира на текущий момент оценивается в 7 200 000 рублей - разница между текущей ценой и остатком долга (около 3 100 000 рублей) даёт первоначальный взнос под новую ипотеку.

Как проходит сделка. Покупатель Алексей, риэлтор помог найти семью, готовую на классическую схему с закрытием ипотеки из аванса. Покупатель кладёт на аккредитив 4 100 000 рублей (сумма для погашения долга), банк-залогодержатель по электронному заявлению снимает ипотеку в Росреестре, деньги списываются с аккредитива в счёт погашения долга. Одновременно на второй аккредитив кладётся 3 100 000 рублей - для продавцов, эти деньги освобождаются после регистрации перехода права.

Что происходит с закладной. До сделки закладная в депозитарии числится в пользу банка-залогодержателя, обеспечена ипотекой квартиры Марины и Алексея. В день сделки банк направляет в депозитарий поручение об изменении записи (обязательство исполнено), одновременно в Росреестр уходит электронное заявление о снятии ипотеки. Через 1-3 дня запись об обременении в ЕГРН погашается, запись о закладной в депозитарии закрывается. Марина и Алексей получают уведомление и электронный документ, подтверждающий закрытие закладной.

Регистрация перехода права. После снятия обременения квартира становится «чистой», подаётся заявление о регистрации перехода права в Росреестр, электронная регистрация занимает 3-5 рабочих дней. После завершения регистрации второй аккредитив раскрывается - Марина и Алексей получают 3 100 000 рублей, покупатель становится собственником. Вся сделка от подачи заявки на снятие ипотеки до получения денег продавцами укладывается в 10-14 рабочих дней.

Что стоит увидеть в этом разборе. Электронная закладная превращает то, что раньше было двухмесячным квестом с бумажной закладной, справками и походами в МФЦ, в 10-дневную процедуру. Ключевой момент - деньги покупателя должны быть на аккредитиве, а не переданы напрямую: если банк по каким-то причинам не снимет ипотеку, аккредитив просто не раскрывается и покупатель ничего не теряет. Продавцы получают деньги только после регистрации перехода права, что защищает покупателя от того, что квартира так и останется в собственности продавца, а деньги уйдут ему в карман. Ваш собственный сценарий выйдет иначе - у каждой ипотеки свои условия, комиссии и особенности снятия обременения; расчёт по своей ситуации покажет, как выгоднее закрыть ипотеку и что при этом происходит с закладной.