# Соглашение о сохранении ипотечного жилья (ст. 213.10-1 ФЗ-127)

URL: https://blog127.ru/documents/soglashenie-o-sohranenii-ipotechnogo-zhilya
Published: 2026-07-31
Publisher: Точка опоры (https://blog127.ru)

> **Главное.** С сентября 2024 года ипотечное единственное жильё можно сохранить в банкротстве через отдельное мировое соглашение с ипотечным банком (ст. 213.10-1 ФЗ-127) - без согласия других кредиторов. Заявление об утверждении соглашения в суд и чистый шаблон.

Если единственное жильё в ипотеке, до 2024 года его почти всегда забирал банк-залогодержатель: правило о защите единственного жилья (ст. 446 ГПК) на ипотечное жильё не распространялось. С сентября 2024 года у должника появился законный механизм сохранить ипотечную квартиру или дом - отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором по статье 213.10-1 ФЗ-127.

> **Что изменилось с 8 сентября 2024**
>
> Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ ввёл в закон о банкротстве статью 213.10-1: гражданин-должник может заключить с ипотечным кредитором **отдельное** мировое соглашение - только по этой ипотеке, без согласия остальных кредиторов. Суд утверждает такое соглашение, и жильё исключается из конкурсной массы на срок его исполнения.

## Как это работает

- Соглашение касается **только** ипотечного долга - все остальные долги идут через процедуру банкротства.
- Согласие других кредиторов **не требуется**: договариваться нужно с банком, у которого квартира в залоге.
- Обязательное условие - платить банку **не из конкурсной массы**: из доходов должника или средствами третьего лица (родственника, друга, работодателя).
- Утверждает соглашение арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.
- Если соглашение не исполняется - жильё возвращается в конкурсную массу.

## Как заполнить

### 1. Договоритесь с банком о графике

Условия отдельного мирового соглашения (сумма платежа, срок, режим погашения) - предмет переговоров с ипотечным банком. Без его согласия соглашение не заключится.

### 2. Определите источник платежей

Это должны быть доходы должника ИЛИ средства третьего лица - не деньги из конкурсной массы. Если платит родственник - оформите с ним письменное соглашение о принятии обязательств.

### 3. Соберите документы о жилье

Выписка ЕГРН, кредитный договор, договор об ипотеке, справка банка об остатке долга, документы о составе семьи и регистрации (доказать единственность жилья).

### 4. Подайте заявление в суд

Заявление направляется в арбитражный суд, ведущий ваше дело о банкротстве. Копии - финансовому управляющему и залоговому кредитору.

> **Механизм новый - практика ещё формируется**
>
> Статья 213.10-1 работает с сентября 2024 года: суды нарабатывают подходы, банки - внутренние регламенты. Не все банки идут навстречу; в некоторых случаях согласие приходится «выторговывать». До подачи заявления имеет смысл письменно уточнить у банка условия, при которых он готов согласиться на отдельное мировое соглашение. И помните: сохранение ипотечного жилья - не автоматика, а результат договорённости, подтверждённой судом.

Для общего контекста, как ипотека влияет на процедуру целиком, см. разбор «[Банкротство при ипотеке](/guides/bankrotstvo-pri-ipoteke)».

## Разбор: как договорились с банком о сохранении квартиры

Пример условный; имя и цифры даны для наглядности. Согласие залогового кредитора и утверждение соглашения судом остаются самостоятельными решениями, и заранее их никто не гарантирует.

**Исходные данные.** Дмитрий, 46 лет, мастер участка на заводе в Калуге. Двухкомнатная квартира в ипотеке, остаток долга банку 1 870 000 рублей, ежемесячный платёж 21 400. Кроме ипотеки - три потребительских кредита и кредитная карта на 940 000 рублей, набранные за год, когда жена потеряла работу и проходила лечение. Ипотеку Дмитрий платил без единой просрочки, по остальным долгам платить перестал. Квартира единственная, прописаны трое: он, жена и дочь-школьница.

**Почему обычная процедура его не устраивала.** В реализации имущества заложенная квартира уходит на торги, и семья остаётся без жилья, при том что выручка закрывает долг перед банком лишь частично. Механизм статьи 213.10-1 позволяет вынести ипотеку за скобки процедуры: остальные долги списываются, а по квартире продолжает действовать график, о котором должник договорился с банком.

**Кто платит - вопрос, который решался первым.** Закон требует платить помимо конкурсной массы. Доход Дмитрия после исключения прожиточного минимума на троих не оставлял свободными 21 400 рублей, и без третьего лица разговор закончился бы здесь. Платить согласился отец Дмитрия, пенсионер с подработкой. Между ними подписали письменное соглашение о принятии обязательств: кто платит, в каком размере, до какой даты месяца и что происходит при задержке.

**Что попросил у банка до подачи заявления.** Письменный ответ об условиях, на которых банк готов пойти на отдельное мировое соглашение. Ответ пришёл через три недели: банк согласился сохранить действующий график без пересмотра ставки и срока, с условием, что платежи поступают до пятнадцатого числа и просрочек нет. Такой ответ и есть тот документ, ради которого стоит потратить три недели: без него в суд идти не с чем.

**Что собрал к заявлению.** Выписку ЕГРН на квартиру, справки об отсутствии другого жилья на каждого члена семьи, кредитный договор, договор об ипотеке, справку банка об остатке долга, справку о составе семьи и соглашение с отцом. Отдельно - письменный ответ банка об условиях.

**Главный риск он посчитал заранее.** Неисполнение соглашения возвращает квартиру в конкурсную массу, и второй попытки не будет. Поэтому отец с самого начала платил на месяц вперёд: подушка в один платёж закрывает болезнь, отпуск и любую задержку подработки.

**Итог.** Заявление об утверждении отдельного мирового соглашения ушло в арбитражный суд, ведущий дело, копии - финансовому управляющему и залоговому кредитору. Практический вывод такой: механизм держится на двух опорах - согласии банка и подтверждённом источнике платежей со стороны. Ни одну из них нельзя заменить убедительным текстом заявления.

## Типовые ошибки при заполнении

**Ошибка 1: подают заявление, не поговорив с банком.** Что пишут: готовое соглашение с удобным для себя графиком и просьбой утвердить его судом. Чем кончается: залоговый кредитор возражает, и утверждать нечего - соглашение это двусторонний документ. Как надо: сначала письменно выяснить у банка условия, при которых он согласен, и только потом оформлять текст.

**Ошибка 2: источником платежей называют конкурсную массу.** Что пишут: «платежи будут производиться из средств, поступающих в процедуре». Чем кончается: прямое противоречие условию закона и отказ. Как надо: указать доход должника сверх исключаемых сумм либо третье лицо и приложить документ, из которого видно, что деньги действительно есть.

**Ошибка 3: единственность жилья подтверждают словами.** Что пишут: «иного жилья не имею». Чем кончается: управляющий проверяет реестр по всем членам семьи, и найденная доля в родительской квартире рушит основание. Как надо: приложить выписки на каждого, а при наличии доли у кого-то из семьи - объяснить, почему то помещение непригодно для проживания.

**Ошибка 4: третье лицо упоминают, но не оформляют.** Что пишут: «платить будет мать». Чем кончается: обязательство ничем не подкреплено, и суд читает источник как обещание. Как надо: письменное соглашение с третьим лицом плюс подтверждение его дохода.

**Ошибка 5: тянут до торгов.** Что пишут: то же заявление, но в момент, когда предмет залога уже выставлен на реализацию. Чем кончается: времени на переговоры с банком и на рассмотрение вопроса судом не остаётся. Как надо: начинать разговор с банком сразу после введения процедуры, пока квартира не ушла в продажу.

## Частые вопросы

### Нужно ли согласие других кредиторов?

Нет. Ключевое отличие механизма ст. 213.10-1 - отдельное мировое соглашение касается только ипотечного кредитора и утверждается судом без голосования других кредиторов.

### Обязательно ли платит третье лицо?

Не обязательно. Платить может должник - из собственных доходов, если они позволяют обслуживать ипотеку. Третье лицо (родственник, работодатель) - распространённый вариант, но не единственный.

### Что если жильё не единственное?

Тогда механизм ст. 213.10-1 не применяется: неипотечное «лишнее» жильё в любом случае идёт в конкурсную массу, а ипотечное - только при соблюдении условий об единственности пригодного для проживания.

### Что будет, если платежи по соглашению просрочены?

Отдельное мировое соглашение может быть расторгнуто по заявлению кредитора - тогда жильё возвращается в конкурсную массу и реализуется в общем порядке.

### На какой стадии процедуры подавать заявление?

Чем раньше, тем лучше: переговоры с банком занимают недели, и суду тоже нужно время на рассмотрение. Разумный ориентир - сразу после введения процедуры реализации, пока предмет залога не выставлен на торги. После продажи квартиры механизм ст. 213.10-1 к ситуации уже не применить.

## Правовая основа

- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.10-1 - заключение отдельного мирового соглашения с кредитором, требования которого обеспечены ипотекой единственного жилья гражданина.
- Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ - введение ст. 213.10-1; вступил в силу 08.09.2024.
- Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 446 - исполнительский иммунитет единственного жилья (не распространяется на ипотечное жильё в общем порядке).

## Текст образца

Полный текст шаблона. В квадратных скобках - то, что заполняете вы.

В Арбитражный суд [наименование региона]  
Дело № [номер дела о банкротстве]  
Финансовому управляющему: [ФИО]  
Залоговому кредитору: [наименование банка], [адрес]  
От должника: [ФИО полностью]  
Адрес: [полный адрес]  
Телефон: [номер]

**ЗАЯВЛЕНИЕ**

*о заключении отдельного мирового соглашения с залоговым кредитором по ипотеке единственного жилья*

(ст. 213.10-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»)

Решением Арбитражного суда [регион] от [дата] по делу № [номер] в отношении меня, [ФИО должника], введена процедура [реструктуризации долгов / реализации имущества]. Финансовым управляющим утверждён(а) [ФИО].

Мне на праве собственности принадлежит жилое помещение: [полный адрес, кадастровый номер, площадь], которое является для меня и членов моей семьи единственным пригодным для постоянного проживания. Данное жильё находится в залоге у [наименование банка] по договору об ипотеке от [дата] № [номер] в обеспечение обязательств по кредитному договору от [дата] № [номер]. На дату подачи настоящего заявления остаток задолженности по ипотечному кредиту составляет [сумма] рублей.

В соответствии со статьёй 213.10-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» гражданин-должник вправе обратиться с ходатайством об утверждении отдельного мирового соглашения с кредитором, требования которого обеспечены ипотекой единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения. Такое соглашение утверждается судом и не требует согласия иных кредиторов.

Обязательные условия отдельного мирового соглашения соблюдены:

1. Исполнение обязательств перед залоговым кредитором обеспечивается [доходом должника: указать источник и размер / средствами третьего лица: ФИО, степень родства, реквизиты соглашения о принятии обязательств].

2. Средства для исполнения соглашения НЕ поступают из конкурсной массы.

3. Между мной и залоговым кредитором [достигнуто соглашение о графике платежей / ведутся переговоры] на условиях, указанных в проекте отдельного мирового соглашения (Приложение № 1).

Утверждение отдельного мирового соглашения позволит сохранить единственное жильё за мной и членами моей семьи, при этом требования залогового кредитора будут удовлетворены на согласованных условиях без обращения взыскания на предмет ипотеки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 213.10-1 ФЗ-127,

**ПРОШУ:**

1. Утвердить отдельное мировое соглашение между мной, [ФИО должника], и [наименование залогового кредитора] в редакции проекта, прилагаемого к настоящему заявлению.

2. Исключить жилое помещение по адресу [адрес], кадастровый номер [номер], из конкурсной массы на период исполнения отдельного мирового соглашения.

**ПРИЛОЖЕНИЯ:**

1. Проект отдельного мирового соглашения с залоговым кредитором (Приложение № 1).

2. Копия кредитного договора и договора об ипотеке.

3. Выписка из ЕГРН о праве собственности на жилое помещение.

4. Справка банка об остатке задолженности по ипотеке на текущую дату.

5. Документы о составе семьи, регистрации по месту жительства (подтверждение единственности жилья).

6. [Если платит третье лицо - договор/соглашение с третьим лицом о принятии на себя обязательств по погашению ипотеки, документы о его платёжеспособности].

7. [Если платит должник - документы о доходах: справка 2-НДФЛ, справка о размере пенсии, иные подтверждения].

8. Копии заявления для лиц, участвующих в деле.

Дата: «___» ______________ 202__ г.

Подпись: _________________ / [расшифровка]

> Шаблон подготовлен справочным проектом «Точка опоры» (blog127.ru). Не является юридической консультацией; перед подачей выверьте данные под вашу ситуацию.