# Договор найма жилого помещения (для обоснования расходов в суде)

URL: https://blog127.ru/documents/dogovor-nayma-zhilogo-pomeshcheniya
Published: 2026-08-02
Publisher: Точка опоры (https://blog127.ru)

> **Главное.** Письменный договор найма жилья между гражданами по гл. 35 ГК РФ - с обязательными реквизитами для подтверждения расходов на съём в процедуре банкротства; приложение к ходатайству об исключении денег на аренду. Чистый шаблон.

Договор найма жилого помещения - базовый документ, которым в процедуре банкротства должник доказывает суду и финансовому управляющему, что у него есть реальные расходы на съём жилья и что эти расходы нужно учесть при формировании конкурсной массы. Без письменного договора расходы на аренду для суда «не существуют».

> **Зачем шаблон в разделе защиты имущества**
>
> Договор нужен как **приложение** к [ходатайству об исключении из конкурсной массы денежных средств на аренду жилья](/documents/hodataystvo-ob-isklyuchenii-deneg-na-arendu-zhilya): по п. 3 ст. 213.25 ФЗ-127 суд выделяет средства на съём сверх прожиточного минимума только при подтверждённых расходах. Договор найма между физлицами регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и по закону составляется в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

## Что обязательно в договоре

- **Стороны** - паспортные данные наймодателя и нанимателя.
- **Предмет** - точный адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты правоустанавливающего документа наймодателя (выписка ЕГРН).
- **Срок** - не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок не указан - договор считается заключённым на 5 лет.
- **Плата** - конкретная сумма и порядок расчётов; ставку нельзя менять в одностороннем порядке (ст. 682 ГК РФ).
- **Коммунальные услуги** - кто платит и по каким счетам.
- **Постоянно проживающие** - кто ещё вселяется в помещение.
- **Подписи и дата**.

## Как оформить

### 1. Проверьте, что наймодатель - собственник

Попросите свежую выписку ЕГРН. Договор с «не собственником» суд не примет как подтверждение расходов.

### 2. Составьте в двух экземплярах письменно

По ст. 674 ГК РФ - только письменная форма. Государственная регистрация нужна лишь для договоров на срок 1 год и более и только в части обременения (ч. 2 ст. 674 ГК РФ), но для доказывания расходов в банкротстве достаточно письменного договора между гражданами.

### 3. Зафиксируйте передачу денег

Каждый месяц - расписка или банковский перевод на счёт наймодателя с назначением платежа «оплата по договору найма от [дата]». Наличные без расписки суд как оплату не признает.

### 4. Соберите комплект для суда

Договор + расписки/выписки о переводах + выписка ЕГРН, что у вас нет собственного жилья, - базовый набор к ходатайству об исключении денег на аренду.

> **Чего избегать**
>
> Не подписывайте договор задним числом «под процедуру» - при оспаривании его легко разоблачить (нет банковских следов оплаты за прошлые периоды). Не завышайте плату сверх рыночной в регионе - суд урежет исключение из массы или откажет вовсе. Не путайте наём (жильё) и аренду (нежилое); для граждан это разные режимы, а норм ГК - тоже.

## Разбор: какой договор найма подтвердил расходы

Пример условный; имя и цифры даны для наглядности. Размер средств, исключаемых на съём жилья, определяет суд, и рыночность ставки он проверяет самостоятельно.

**Исходные данные.** Роман, 34 года, повар в Барнауле. Своего жилья нет, третий год снимает однокомнатную квартиру у знакомой семьи за 16 000 рублей в месяц плюс коммунальные по счётчикам. Договорённость была устной, деньги передавались наличными при встрече. Долг 610 000 рублей по двум кредитам и карте, идёт процедура реализации имущества.

**Почему прежняя схема не годилась для суда.** Устная договорённость и наличные без расписок доказательствами не являются: подтвердить нечем ни факт найма, ни размер платы, ни то, что деньги вообще передавались. Для ходатайства об исключении денег на аренду такой набор равнозначен отсутствию расходов.

**Что появилось в письменном договоре.** Паспортные данные обеих сторон, точный адрес с площадью и кадастровым номером, реквизиты выписки ЕГРН наймодателя, размер платы цифрами и прописью, срок расчётов до пятого числа, порядок оплаты коммунальных услуг по показаниям счётчиков и перечень постоянно проживающих. Срок договора - одиннадцать месяцев: при сроке от года обременение подлежит государственной регистрации, и стороны сознательно этого избежали. Причина честная, называть её суду не стыдно.

**Как перевели оплату в доказуемую форму.** С наличных перешли на перевод на счёт наймодателя с назначением платежа «оплата по договору найма от такого-то числа за такой-то месяц». Первый перевод прошёл в месяц подписания договора. За прошлые два года подтверждений не осталось, и Роман не стал их изобретать: расходы он заявил с даты договора, приложив то, что действительно есть. Попытка закрыть прошлое расписками, написанными сегодня, ставит под сомнение и договор, и всё остальное приложение.

**Где он чуть не ошибся.** Первая редакция содержала плату 22 000 рублей - с запасом «на коммуналку и мелкий ремонт». Средняя ставка по району была ниже, разрыв бросался в глаза, а подтверждать переводами предстояло именно ту сумму, которая написана. Оставили фактические 16 000, коммунальные вынесли отдельным пунктом по счётчикам, с квитанциями в приложении.

**Что ушло в суд комплектом.** Договор найма, три выписки по счёту с переводами, выписка из ЕГРН об отсутствии у Романа жилья в собственности, квитанции по коммунальным услугам. Этот набор и есть ответ на вопрос суда «чем подтверждаются расходы».

**Итог.** Договор стал приложением к ходатайству об исключении из конкурсной массы средств на аренду. Практический вывод: договор доказывает обязанность платить, а переводы - что платежи идут. Одно без другого суд считает половиной доказательства.

## Типовые ошибки при заполнении

**Ошибка 1: не проверяют права наймодателя.** Что пишут: договор с человеком, который просто живёт в квартире или сдаёт её по устной договорённости с собственником. Чем кончается: у суда нет подтверждения, что деньги получал тот, кто вправе их получать, и расходы не признаются. Как надо: запросить свежую выписку ЕГРН и вписать её реквизиты в предмет договора.

**Ошибка 2: платят наличными и надеются на слова.** Что пишут: договор есть, а раздел о расчётах ограничен фразой «оплата производится ежемесячно». Чем кончается: подтверждения передачи денег нет, и договор превращается в намерение. Как надо: перевод на счёт с назначением платежа либо расписка на каждый месяц с датой, суммой и ссылкой на договор.

**Ошибка 3: ставят плату «с запасом».** Что пишут: сумму выше фактической, чтобы больше исключили из массы. Чем кончается: управляющий сверяет со средними ставками по району, завышение бросается в глаза, и под сомнение попадает весь документ. Как надо: писать реальную сумму, а коммунальные услуги выносить отдельным пунктом с квитанциями.

**Ошибка 4: оставляют срок без внимания.** Что пишут: срок не указывают вовсе либо ставят семь-десять лет «чтобы надолго». Чем кончается: договор без срока по закону считается заключённым на пять лет, а срок сверх пяти лет к этому же пределу и приводится. Как надо: указать конкретный срок в пределах пяти лет и понимать, что при сроке от года обременение подлежит государственной регистрации.

**Ошибка 5: называют документ договором аренды.** Что пишут: «договор аренды квартиры» между двумя гражданами. Чем кончается: путаница в применимых нормах и лишние вопросы к документу, который должен читаться однозначно. Как надо: между гражданами по поводу жилья заключается договор найма жилого помещения по главе 35 ГК РФ, и назвать его следует именно так.

## Частые вопросы

### Нужен ли нотариус?

Нет. Договор найма между гражданами по ГК не требует нотариального удостоверения - только письменная форма (ст. 674 ГК РФ).

### Максимальный срок?

Пять лет (ст. 683 ГК РФ). Если срок не указан - считается заключённым на 5 лет.

### А если наймодатель не хочет светить доход?

Это его вопрос перед налоговой, а не ваш. Для суда по банкротству вам нужно подтвердить факт и размер оплаты - расписками или переводами. Без бумажного следа расходы не докажете.

### Можно ли жить у родственников без договора и просить исключить деньги «на быт»?

Нет. Без письменного договора и подтверждения оплаты п. 3 ст. 213.25 ФЗ-127 к ситуации не применяется - суд откажет.

### Наймодатель - родственник. Такой договор примут?

Закон заключать договор найма с родственником не запрещает, но проверять его будут строже обычного: близкие отношения сторон - повод усомниться в реальности расчётов. Наличные здесь не годятся совсем, нужны переводы на счёт с назначением платежа, а плата должна укладываться в рыночную по району.

## Правовая основа

- Гражданский кодекс РФ, ст. 671 - договор найма жилого помещения.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 674 - форма договора (письменная); обременение по договору сроком год и более подлежит государственной регистрации.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 682 - плата за жилое помещение; односторонний пересмотр не допускается.
- Гражданский кодекс РФ, ст. 683 - срок договора найма (не более 5 лет; если не определён - 5 лет).
- Гражданский кодекс РФ, ст. 687 - расторжение договора найма.
- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ, п. 3 ст. 213.25 - исключение из конкурсной массы средств сверх прожиточного минимума по мотивированному ходатайству.

## Текст образца

Полный текст шаблона. В квадратных скобках - то, что заполняете вы.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  
№ [номер, при наличии]

г. [город]                                        «___» ____________ 202__ г.

[ФИО наймодателя полностью], [дата рождения], паспорт: серия [___] № [______], выдан [кем и когда], зарегистрирован(а) по адресу: [адрес], именуемый(-ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и [ФИО нанимателя полностью], [дата рождения], паспорт: серия [___] № [______], выдан [кем и когда], зарегистрирован(а) по адресу: [адрес], именуемый(-ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Наймодатель передаёт Нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение - [квартиру / комнату / жилой дом] по адресу: [полный адрес], общей площадью [___] кв. м, кадастровый номер [___] (далее - «Помещение»).

1.2. Помещение принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании [реквизиты правоустанавливающего документа: выписки ЕГРН / свидетельства о праве собственности от «___» ______ 20__ г.].

1.3. Помещение передаётся для проживания Нанимателя и следующих граждан, постоянно проживающих совместно с ним: [ФИО, степень родства, год рождения - для несовершеннолетних]. Иные лица могут вселяться только с письменного согласия Наймодателя.

2. Срок найма

2.1. Настоящий договор заключён на срок [___ месяцев / ___ лет], но не более 5 (пяти) лет (ст. 683 ГК РФ), с «___» _______ 202__ г. по «___» _______ 202__ г.

2.2. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

3. Плата за наём и порядок расчётов

3.1. Размер платы за наём составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей в месяц.

3.2. Плата вносится Нанимателем не позднее [___] числа [текущего / следующего] месяца [наличными под расписку / переводом на счёт Наймодателя: реквизиты счёта].

3.3. Коммунальные услуги [включены в плату / оплачиваются Нанимателем отдельно по счётчикам и квитанциям / оплачиваются Наймодателем и компенсируются Нанимателем].

3.4. Односторонний пересмотр платы Наймодателем не допускается (ст. 682 ГК РФ); изменение - только по соглашению Сторон.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Наймодатель обязуется:

- передать Нанимателю Помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию общего имущества дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг.

4.2. Наниматель обязуется:

- использовать Помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;

- своевременно вносить плату за наём и коммунальные услуги (в части, относящейся на Нанимателя);

- не производить переустройство и реконструкцию без согласия Наймодателя;

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями и права соседей.

5. Расторжение договора

5.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ.

5.2. Наниматель вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением Наймодателя за 3 (три) месяца.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6.2. Во всём, что не урегулировано настоящим договором, Стороны руководствуются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

6.3. Приложение: акт приёма-передачи Помещения (при наличии - опись имущества, находящегося в Помещении).

7. Реквизиты и подписи Сторон

Наймодатель:                                     Наниматель:

[ФИО, паспорт, адрес,                            [ФИО, паспорт, адрес,

телефон, эл. почта]                              телефон, эл. почта]

________________ / [расшифровка]                 ________________ / [расшифровка]

> Шаблон подготовлен справочным проектом «Точка опоры» (blog127.ru). Не является юридической консультацией; перед подачей выверьте данные под вашу ситуацию.