# Закладная

URL: https://blog127.ru/concepts/zakladnaya
Author: Редакция «Точка опоры» (https://blog127.ru/authors/redakciya)
Published: 2026-09-12
Publisher: Точка опоры (https://blog127.ru)

> Закладная - именная ценная бумага, которая удостоверяет право её владельца получить долг по ипотечному кредиту и обратить взыскание на заложенную квартиру. Правовая основа - ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Форма - документарная (бумажная) или электронная (с 1 июля 2018 года). Основной смысл - для банка это удобный инструмент передачи прав другому кредитору без переоформления ипотеки заново.

Закладная - это именная ценная бумага, выданная в удостоверение права её владельца (первого держателя обычно является банк) получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и обратить взыскание на заложенную квартиру или дом при неисполнении этого обязательства. Правовая основа - ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 1 июля 2018 года закладная может существовать в двух формах: документарной (бумажный оригинал, хранящийся у залогодержателя) и электронной (записанной в депозитарии). Для заёмщика закладная сама по себе почти ничего не меняет: платежи идут тем же порядком, ставка та же. Смысл документа - на стороне банка: закладную удобно продавать на вторичном рынке, передавать в залог Банку России, объединять в ипотечные пулы и выпускать под них облигации. Через этот механизм банк возвращает вложенные в ипотеку деньги и может выдавать новые кредиты - и косвенно именно закладная удерживает ставку по ипотеке ниже уровня необеспеченного кредита.

## Что закон называет закладной?

> Коротко: по п. 1 ст. 13 ФЗ-102 закладная - именная ценная бумага, которая удостоверяет два права её законного владельца: право получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на предмет ипотеки. Оба права закреплены в одной бумаге, и передача прав по кредиту вместе с ипотекой идёт через одну процедуру - передачу закладной, а не через две отдельные уступки требования и переоформление обременения.

Юридическая природа закладной - именно ценная бумага, а не обычный договор. Из этого следует ключевое отличие: обычная уступка требования (цессия) по кредитному договору требует извещения должника, а для перехода прав по ипотеке дополнительно нужна перерегистрация обременения в Росреестре в пользу нового кредитора. С закладной проще: передал документ по правилам ст. 48 ФЗ-102 (сделал передаточную надпись или запись в депозитарии для электронной закладной) - и весь пакет прав автоматически переходит к новому владельцу. Заёмщика извещают, но само право переходит без его согласия и без визита в Росреестр.

Составляется закладная сразу при подписании ипотечного договора. Подписывают её залогодатель (заёмщик по кредиту, если он же собственник квартиры) и, если заёмщик и залогодатель - разные лица, также должник по обеспечиваемому обязательству. В сделке участвует и залогодержатель (банк) - именно он получает закладную после её регистрации Росреестром.

С 1 июля 2018 года по Федеральному закону от 25.11.2017 № 328-ФЗ появилась электронная закладная - в тех же двух правах, но записанная в депозитарии, а не на бумаге. Электронная закладная равнозначна документарной, содержит ту же информацию, но живёт в системе учёта прав на ценные бумаги и передаётся между владельцами без физической передачи бумаги. Большинство современных ипотек выдаётся уже с электронными закладными.

## Какая информация обязательно есть в закладной?

> Коротко: ст. 14 ФЗ-102 перечисляет обязательные реквизиты закладной - без них она недействительна. Это данные о должнике и залогодателе, о первом залогодержателе, о размере и сроке основного обязательства, о ставке процентов, о предмете ипотеки, о заключённом ипотечном договоре и его регистрации. При покупке ипотечной квартиры или проверке уже своей закладной эти реквизиты стоит сверить с договором - опечатка в сумме или в кадастровом номере даёт основание для оспаривания.

Ст. 14 ФЗ-102 - жёсткий контракт: закладная обязана содержать 14 позиций, при отсутствии любой из них документ не является закладной и, соответственно, не даёт держателю преимуществ, вытекающих из этой ценной бумаги. Список включает слово «закладная» в наименовании, ФИО и паспортные данные должника, наименование банка-залогодержателя, размер обязательства и порядок начисления процентов, срок платежа или график, наименование и адрес предмета ипотеки, его денежную оценку, сведения о регистрации ипотеки в Росреестре, дату выдачи закладной первому залогодержателю, подписи сторон.

На практике при получении закладной от банка после погашения кредита стоит внимательно перечитать все реквизиты и сравнить их с кредитным договором и с выпиской ЕГРН. Основные точки расхождения: адрес объекта (переезд домов из одного района в другой при административной реформе - нередкая история), кадастровый номер (мог измениться после перерегистрации), сумма основного обязательства (учтены ли изменения по допсоглашениям об увеличении лимита).

Отдельная позиция - оценка предмета ипотеки. В закладной фиксируется стоимость, которую использовал банк при выдаче кредита. Она не обязана совпадать с рыночной ценой квартиры на момент погашения; никакого перерасчёта долга по актуальной стоимости она не даёт. Это чисто исторический реквизит, отражающий, из какой суммы банк давал ипотеку.

## Что делать заёмщику с закладной после выплаты кредита?

> Коротко: получить закладную с отметкой об исполнении обязательства и подать в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке (ст. 25 ФЗ-102). Пока это не сделано, квартира в ЕГРН числится обременённой и продать её нельзя даже при полностью погашенном кредите. Ведущие банки (Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ) снимают ипотеку электронно без визита клиента; в остальных нужно самому забрать закладную и подать её в Росреестр.

Первый шаг - подтвердить полное погашение долга. Обычно это делается через справку банка о полном исполнении обязательств: она нужна и для снятия ипотеки, и на случай спорных ситуаций в будущем. Одновременно (или в течение нескольких дней после последнего платежа) банк проставляет на закладной отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и передаёт документ заёмщику. Для электронной закладной этот шаг реализуется через изменение записи в депозитарии.

Второй шаг - подать в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке. Основание для подачи - либо совместное заявление банка и заёмщика, либо только заявление заёмщика с приложением закладной с отметкой об исполнении, либо только заявление банка (по ст. 25 ФЗ-102). Срок погашения записи в ЕГРН - 3 рабочих дня. После этого квартира становится «чистой»: обременение снято, свободное распоряжение восстановлено.

В крупных банках снятие ипотеки автоматизировано: банк сам направляет электронное заявление в Росреестр в течение 1-3 дней после последнего платежа, а заёмщик получает уведомление о снятии обременения на почту. Это стандартная практика Сбера, ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа-банка. В остальных банках заёмщику приходится совершать поход в МФЦ или отделение банка, забирать бумажную закладную и подавать её в Росреестр самому. Если банк тянет со снятием больше 30 дней - это нарушение, повод для жалобы в Банк России.

Что важно не забыть: закладную после погашения имеет смысл сохранить у себя минимум ещё три года. В спорах с банком о зачёте платежей или размере переплаты закладная с отметкой об исполнении - самое убедительное доказательство того, что обязательство закрыто в полном объёме. Особенно это касается ситуаций, когда через год-два всплывает «забытый» банком долг по последнему платежу или по неучтённой комиссии.

## Как банк передаёт закладную другому кредитору?

> Коротко: по ст. 48 ФЗ-102 передача прав по документарной закладной оформляется передаточной надписью на самой закладной с указанием нового владельца; передача по электронной - изменением записи в депозитарии на основании поручения текущего владельца. Согласие заёмщика на передачу не требуется. Заёмщика извещают о смене кредитора; после этого платежи идут по новым реквизитам.

Передача прав по закладной - штатная операция для банка: он размещает крупные пулы ипотек в качестве обеспечения по своим облигациям, продаёт закладные другим банкам или ДОМ.РФ (единый оператор рефинансирования ипотеки на российском рынке), передаёт в залог Банку России. Для документарной закладной механика передачи - передаточная надпись на самой бумаге с указанием ФИО или наименования нового законного владельца, датой и подписью. Для электронной закладной - изменение записи в депозитарии на основании поручения текущего владельца, всё в электронном виде.

Что видит заёмщик при смене владельца закладной. По ст. 48 ФЗ-102 согласия должника не требуется, но извещение о смене кредитора обязательно. Приходит письмо от нового владельца закладной с реквизитами для платежей, номером договора и обычно с уточняющей информацией - куда обращаться при вопросах, где брать выписки, как отправлять досрочные погашения. Как правильно вести себя после уведомления о смене кредитора, разобрано в отдельной карточке [«Уведомление о смене кредитора»](/concepts/uvedomlenie-o-smene-kreditora). Отдельная тема - что делать, если рефинансирование не помогает и долг по ипотеке становится неподъёмным, разобрано в статье [«Банкротство при ипотеке»](/guides/bankrotstvo-pri-ipoteke).

Существенный момент: сама смена владельца закладной не изменяет условия ипотечного кредита. Ставка, срок, график платежей, размер ежемесячного платежа остаются прежними. Новый владелец не вправе в одностороннем порядке ухудшить условия. Он лишь получает право требовать исполнения обязательства по тем условиям, что уже зафиксированы в договоре и закладной.

Дальнейшая механика важна при рефинансировании. Если заёмщик хочет перейти на более низкую ставку в другом банке, он подаёт заявку в новый банк, тот проверяет платёжеспособность, выдаёт новый кредит и им гасит старый. Старый банк снимает свою ипотеку и передаёт закладную с отметкой об исполнении заёмщику. Новый банк оформляет свою закладную. Обычно это делается через одну сделку, не разрывая обременение по времени. Механика того, как это работает и когда рефинансирование выгодно, разобрана в статье [«Рефинансирование ипотеки»](/guides/refinansirovanie-ipoteki).

## Что делать, если закладная утеряна или банк её не отдаёт?

> Коротко: по ст. 18 ФЗ-102 при утрате бумажной закладной составляется дубликат по заявлению залогодателя или залогодержателя. Дубликат составляет Росреестр на основании сведений ЕГРН и по представленным сторонами материалам. Отказ банка выдать закладную после погашения долга - незаконен: жалоба в Банк России, при затяжном отказе - иск в суд с требованием о снятии обременения на основании справки об исполнении. Для электронной закладной проблема утраты не стоит - запись хранится в депозитарии.

Ситуация с потерянной бумажной закладной случается редко, но случается: банк утратил документ при переезде отделения, при передаче другому банку закладная застряла в почте, у самого заёмщика после получения закладной пропала при переезде. По ст. 18 ФЗ-102 в этом случае составляется дубликат закладной: заявление в Росреестр от залогодателя или залогодержателя, приложение имеющихся документов (кредитный договор, договор ипотеки, справки), Росреестр проверяет данные по ЕГРН и составляет дубликат. Дубликат имеет ту же силу, что и первоначальная закладная.

Более распространённая проблема - банк не отдаёт закладную после погашения кредита. Причины разные: закладная в депозитарии другого банка (продана и не возвращена), утрачена внутри самого банка, застряла в бумажном обороте. Что делать заёмщику: письменно потребовать в банке справку об исполнении обязательства и передачу закладной, зафиксировать сроки (нормальный срок - до 15 рабочих дней), при отказе или молчании - жалоба в Банк России через интернет-приёмную, при продолжении бездействия - иск в суд о снятии обременения с квартиры на основании подтверждённого исполнения долга. Суды при доказанном погашении становятся на сторону заёмщика: обременение снимается по решению суда без закладной.

Электронная закладная эту проблему в основном закрыла: записи в депозитарии не теряются, при погашении долга изменение записи фиксируется автоматически, доступ заёмщика к своей закладной обеспечивается через личный кабинет банка и через сайт депозитария. Именно поэтому вся новая ипотека постепенно переходит на электронную форму.

## Пример: как продажа ипотечной квартиры меняется закладной

> Коротко: разбор одной ситуации. Семья гасит ипотеку досрочно из средств от продажи квартиры и переезжает в другой город. Что происходит с закладной, как выглядит цепочка платежей и почему банк не может задержать сделку. Цифры условные, но пропорции - типичные для ипотеки среднего размера.

**Исходные данные.** Марина и Алексей, семья с двумя детьми, взяли ипотеку 4 800 000 рублей на 20 лет под 10,5 % годовых, купили двухкомнатную квартиру за 5 900 000. Первоначальный взнос - 1 100 000 рублей. Пять лет платили без просрочек, остаток основного долга к моменту продажи - около 4 100 000 рублей. Закладная электронная, хранится в депозитарии.

**Причина продажи.** Алексея перевели в другой город - семья решила купить квартиру там. Квартира на текущий момент оценивается в 7 200 000 рублей - разница между текущей ценой и остатком долга (около 3 100 000 рублей) даёт первоначальный взнос под новую ипотеку.

**Как проходит сделка.** Покупатель Алексей, риэлтор помог найти семью, готовую на классическую схему с закрытием ипотеки из аванса. Покупатель кладёт на аккредитив 4 100 000 рублей (сумма для погашения долга), банк-залогодержатель по электронному заявлению снимает ипотеку в Росреестре, деньги списываются с аккредитива в счёт погашения долга. Одновременно на второй аккредитив кладётся 3 100 000 рублей - для продавцов, эти деньги освобождаются после регистрации перехода права.

**Что происходит с закладной.** До сделки закладная в депозитарии числится в пользу банка-залогодержателя, обеспечена ипотекой квартиры Марины и Алексея. В день сделки банк направляет в депозитарий поручение об изменении записи (обязательство исполнено), одновременно в Росреестр уходит электронное заявление о снятии ипотеки. Через 1-3 дня запись об обременении в ЕГРН погашается, запись о закладной в депозитарии закрывается. Марина и Алексей получают уведомление и электронный документ, подтверждающий закрытие закладной.

**Регистрация перехода права.** После снятия обременения квартира становится «чистой», подаётся заявление о регистрации перехода права в Росреестр, электронная регистрация занимает 3-5 рабочих дней. После завершения регистрации второй аккредитив раскрывается - Марина и Алексей получают 3 100 000 рублей, покупатель становится собственником. Вся сделка от подачи заявки на снятие ипотеки до получения денег продавцами укладывается в 10-14 рабочих дней.

**Что стоит увидеть в этом разборе.** Электронная закладная превращает то, что раньше было двухмесячным квестом с бумажной закладной, справками и походами в МФЦ, в 10-дневную процедуру. Ключевой момент - деньги покупателя должны быть на аккредитиве, а не переданы напрямую: если банк по каким-то причинам не снимет ипотеку, аккредитив просто не раскрывается и покупатель ничего не теряет. Продавцы получают деньги только после регистрации перехода права, что защищает покупателя от того, что квартира так и останется в собственности продавца, а деньги уйдут ему в карман. Ваш собственный сценарий выйдет иначе - у каждой ипотеки свои условия, комиссии и особенности снятия обременения; [расчёт по своей ситуации](https://blog127.ru/assistant) покажет, как выгоднее закрыть ипотеку и что при этом происходит с закладной.

## Частые вопросы

### Обязательна ли закладная при оформлении ипотеки?

Нет. По п. 1 ст. 13 ФЗ-102 закладная составляется по усмотрению сторон: это право, а не обязанность. Ипотечный кредит может быть выдан без закладной - тогда все права банка-залогодержателя закреплены только в договорах (кредитный договор и договор об ипотеке), а обременение регистрируется в Росреестре по общим правилам. Некоторые банки принципиально не работают с закладными и оформляют ипотеки без них. Для заёмщика разница минимальна: в обоих случаях платежи идут те же, ставка та же, обременение то же. Разница - на стороне банка: без закладной ему сложнее продать этот ипотечный кредит на вторичном рынке, поэтому большинство банков предпочитает работать с закладными. По ипотеке от Сбера, ВТБ и других топ-10 банков закладная составляется практически всегда, чаще всего электронная.

### Что делать, если банк продал закладную коллекторам?

Прежде всего - разобраться, что именно произошло. Обычной практикой является передача прав по закладной другому банку, ДОМ.РФ или Банку России - это нормальная ситуация, никаких прав заёмщика не нарушает и никак не связана с проблемной задолженностью. Если же закладная действительно передана коллекторскому агентству или третьему лицу, не являющемуся кредитной организацией, - это возможно только при наличии просрочки и предусмотрено договором ипотеки. Обычная схема выглядит иначе: коллекторы работают с кредитным правом требования, а сама ипотека (и закладная) чаще всего остаётся у банка. Что делать заёмщику: запросить письменное уведомление о смене владельца закладной с реквизитами нового держателя, сверить эти реквизиты с реестром, платить только тому, чья принадлежность документально подтверждена. Как вообще устроена работа с коллекторами, разобрано в статье [«Что будет, если не платить кредит»](/guides/chto-budet-esli-ne-platit-kredit).

### Может ли банк изменить условия по закладной в одностороннем порядке?

Нет. Условия основного обязательства - ставка, срок, размер, порядок начисления процентов - зафиксированы в закладной, и её ключевое отличие от простого договора именно в этом: реквизиты, включая экономические условия, изменению в одностороннем порядке не подлежат. По ст. 13.1 ФЗ-102 изменения в закладную вносятся только по соглашению сторон и с внесением изменений в ЕГРН. Если банк присылает уведомление об «изменении условий обслуживания» по ипотеке - это может касаться комиссий за услуги банка (например, за досрочное погашение через кассу или за выдачу справок), но не самой ставки или графика. Односторонние изменения ставки при законной ипотеке запрещены (ст. 6 ФЗ-353 «О потребительском кредите», применимая к ипотечным кредитам через ст. 9.1 закона). Единственное исключение - плавающая ставка, привязанная к ключевой ставке ЦБ, - но это должно быть прямо прописано в договоре при его подписании.

### Что делать после погашения ипотеки, чтобы окончательно снять обременение?

Три шага. Первый: убедиться, что банк проставил отметку об исполнении на закладной (для бумажной) или закрыл запись в депозитарии (для электронной). Обычно это делает сам банк в течение 3-5 рабочих дней после последнего платежа; можно проверить через справку об отсутствии задолженности. Второй: подать в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке. Крупные банки (Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа) делают это сами электронно; в остальных нужно самому забрать закладную и отнести в МФЦ или подать через Госуслуги. Срок регистрации погашения - 3 рабочих дня. Третий: заказать новую выписку ЕГРН и убедиться, что запись об обременении отсутствует. Только после этой проверки процедура считается завершённой. Всю бумагу (закладную с отметкой об исполнении, справку об исполнении, обновлённую выписку ЕГРН) стоит сохранить минимум 3 года.

### Сохраняется ли закладная при рефинансировании ипотеки в другом банке?

Нет. При рефинансировании старый банк снимает свою ипотеку и закрывает свою закладную, новый банк оформляет новую ипотеку и новую закладную под свои условия. Процедура выглядит так: новый банк одобряет заявку, выдаёт кредит, средства направляются на погашение старого долга, старый банк снимает ипотеку в Росреестре и передаёт закладную с отметкой об исполнении заёмщику. Одновременно (или следующим днём) регистрируется новая ипотека, оформляется новая закладная. Между снятием старого обременения и регистрацией нового может быть промежуток от нескольких часов до пары недель - в это время новый банк работает на повышенной ставке (обычно +1-3 процентных пункта) как компенсация за необеспеченный период. После регистрации новой ипотеки ставка снижается до одобренной. Стоит ли рефинансироваться - зависит от разницы ставок, срока, комиссий и переплаты; расчёт разобран в статье [«Рефинансирование ипотеки»](/guides/refinansirovanie-ipoteki).

## Источники

- [ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 13](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/983461b59b9600e9f16c5179ba62fed62fa96be6/) - понятие закладной, документарная и электронная форма
- [ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 14](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d58574ffb57ca879a916f0c23c87524af56b4dbf/) - обязательные реквизиты закладной
- [ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 18](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/fbdb0ffbe8acd1e127f0e449ae0dbad7b7212324/) - восстановление прав по утраченной закладной
- [ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 25](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/17d1d696c4f070cf741363779ec3e630af980919/) - погашение регистрационной записи об ипотеке
- [ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 48](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/604bd3d3ba118503813a0e76c63f501b816ce6d1/) - передача прав по закладной
- [ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 13.2](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/04fe88571be953534f54e2cb9c10dc3e35eb3f77/) - электронная закладная и её хранение в депозитарии